<![CDATA[xixi1008.bokee.com]]> zh_cn Wed,30 Apr 2008 21:50:12 CST Fri,09 May 2008 23:59:40 CST http://www.bokee.com http://reg.bokee.com/account/web/img/logo.gif 博客网 http://www.bokee.com 您好，欢迎访问yunle110.bokee.com <![CDATA[二手房秘籍:购房者必读之看房全诀＂19式＂]]> .html 第１式　看地段

    选房三要素：地段、地段、地段。房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种最实用的财产形式，即使买房的首要目的是为了居住，购买房产仍然同时还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值，例如北京亚运村的落成，就使得周围房地产价值成倍增长。研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者十分重要。

    随着交通路网的建设，车程、车时概念逐渐取代了原来的绝对位置概念。所以在选择区位时还要注意交通是否方便，有多少路公共汽车能够通到小区。交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区……其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析。

    第２式　看配套

    居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在３００米左右（近则扰民，远则不便）。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过１５０米。

    目前在售楼书上经常见到的“会所”，指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限，普通老百姓购买的房子面积不会很大，购房者买的是８０平方米的住宅，有了会所，他所享受的生活空间就会远远大于８０平方米。随着居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大，会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施，收费标准如何，是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题，也是购房者应当了解的内容。

    第３式　看绿化

    目前北京住宅项目的园林设计风格多样，有的异国风光可能是真正翻版移植，有的欧陆风情不过是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于３０％。北京城近郊居住区绿地率应在３５％以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到４０％甚至５０％，就比较难得了。购房者不要被什么这园林那风格唬住，也许那个项目连起码的标准都还没有达到呢。

    第４式　看布局

    建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到，购房者应该了解。

    一般来讲，规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。

    规划建设用地面积指允许建筑的用地范围，其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，而总用地一样，因此在指标中，前者高于后者。

    容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅（６层以下）为主的住区容积率一般在１．２至１．５左右，高层高密度的住区容积率往往大于２，在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。

    容积率的高低，只是一个简单的指标，有些项目虽然看上去容积率不高，但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。

    在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用１．６至１．７Ｈ（Ｈ为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）。塔式住宅采用大于或等于１Ｈ的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。

    第５式　看区内交通

    居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。

    人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。

    第６式　看价格

    大家都明白，买房子当然绝不是越便宜越好，关键是要看性能价格比，也就是说是否物有所值、价格合理。购房者看中某一楼盘后，应当尽力克制购买冲动，耐心对同一区位、同等档次楼盘的性能进行比较，同时还要问清实价。

    对有意购买的几个项目进行性能与价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即最底价；有的是“均价”；有的是“最高限价”；有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……最主要的是应弄清（或换算）所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力。房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。

    当几个楼盘站到同一起跑线上后，购房者首先可以将大大超过预算和性能过差的项目剔除，然后再综合比较。一般来讲，性能越好的楼盘越贵，此时就需要冷静分析：哪些性能是必须的，哪些性能对自己无用，对于那些只会增加房价的华而不实的卖点性能一定要果断“割爱”。

    第７式　看日照

    万物生长靠太阳，特别是对经常在家的老人和儿童来说，阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。北京地处北纬３９°５７’，日照时间以大寒日不少于两小时为标准。按照《住宅设计规范》规定：“每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过４个时，其中宜有两个获得日照。”居住小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点，但值得注意的是：有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。

    第８式　看通风

    在炎热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。北京属温带大陆性气候，夏季多为东南风，冬季多为偏北风。如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南，但没有穿堂风的要好。所以一般来说，板楼的通风效果好于塔楼。目前北京楼市中还有“塔联板”和更紧密结合的“塔混板”出现，在选择时，购房者要仔细区别哪些户型是板楼的，哪些户型是塔楼的。此外还要注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。一些多层或板楼，从户型设计上看通风情况良好，但由于围合过紧，或是背倚高大建筑物，致使实际上无风光顾。

    第９式　看户型

    平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：（１）入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。（２）平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。（３）起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。（４）房间的开间与进深之比不宜超过１比２。（５）厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。

    第１０式看设备

    住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位，是否有方便、实用、高科技的趋势。以暖气为例，一些新建的小区，有绿色、环保、节能优点的壁挂式采暖炉温度可调，特别是家里有老人和儿童时，可将温度适当调高，达到最佳的舒适状态。

    另外，在选择住房的时候，也应当注意配套设备技术的成熟度，即是否被广泛使用，是否经过市场检验。一些开发商为制造卖点，盲目使用不成熟的高科技产品，最终有可能造成用户的使用不便或是高额支出。

    第１１式　看节能

    住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施。按建筑热工分区，北京地处寒冷地区，北向窗户也不宜过大，并应尽量提高窗户的密封性。住宅外墙应有保温、隔热性能，如外围护墙较薄时，应加保温构造。

    第１２式　看隔音

    噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于５０分贝，夜间应小于或等于４０分贝。购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离；临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙；楼板应有合乎标准的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。

    第１３式　看私密性

    住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离２４米内能辨别对方，１２米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于２４米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于２０米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。

    第１４式　　看结构

    住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的。北京地区目前常见的住宅结构有砖混结构和钢筋混凝土结构。

    砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件，只适用于多层住宅，它的优点是造价低，保温、隔热性能好，便于施工。缺点是房屋开间、进深受限制，室内格局一般不能改变，墙体结构占据空间过多，整体性、耐久性较差。

    钢筋混凝土结构适用于中高层住宅，其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳，多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模结构、大板结构等。总体说来，钢筋混凝土结构抗震性能好，整体性强，防火性能、耐久性能好，室内面局较砖混结构灵活。但这种结构的施工难度相对较大，结构造价也相对较高。

    第１５式　看抗震防火

    地震烈度表示地面及房屋建筑遭受地震破坏的程度，北京地区的住宅应按8度（不是8级）设防。19层及19层以上的普遍住宅耐火等级应为一级；10层至18层的普通住宅耐火等级不应低于二级。19层及19层以上的普遍住宅、塔式住宅应设防烟楼梯间和消防电梯。

    第1６式　看年限

    住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限，是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限，是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，也叫经济寿命。住宅的使用年限一般大于折旧年限。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝土结构６０年；砖混结构５０年。

    第１７式　看面积

    随着小户型热潮的兴起，北京商品房的套内面积稍稍降了一些，但是许多北京购房者仍然认为住房面积越大越好，似乎小于１００平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品。甚至一些经济适用房也名不副实，大户型、复式户型盖了不少，致使消费者也被误导，觉得大面积、超豪华的住宅才好用。其实尺度过大的住宅，人在里面并不一定感觉舒服。从经济上考虑，不仅购房支出大，而且今后在物业、取暖等方面的支出也会增加。

    住宅档次的高低其实不在于面积的大小，专家认为，三口之家面积有７０至９０平方米就基本能够满足日常生活需要，关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利用了起来。

    第１８式　看分摊

    商品房的销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套内建筑面积比较直观，分摊的公共面积则可能会有出入。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。同样使用面积的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是：分摊面积也并不是越小越好，比如楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度。

    第１９式　看物业管理

    买房时购房者一定要问问，物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。

    若在住宅销售阶段物业公司还没有介入，开发商在物业管理方面做出许多不现实、不合理的承诺，如物业费如何低，服务如何多等等，待物业公司一核算，成本根本达不到，承诺化为泡影，购房者就会有吃亏上当的感觉。

    物业管理是由具备资格的物业管理公司实施的有偿服务，北京地区小区物业管理费标准因住宅等级、服务内容、服务深度而异。物业管理费都有哪些内容、冬季供暖费多少、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等，买房前都应问清楚，以便于估算资金，量力而行。

    其实，一些开发商将低物业收费作为卖点实在没有什么可信度，因为物业收费与开发商根本没有什么太大关系。项目开发、销售完毕，开发商就拔营起寨、拍拍屁股走人了，住户将来长期面对的是物业管理公司，物业管理是一种长期的经营行为，如果物业收费无法维持日常开销，或是没有利润，物业公司也不肯干。一般来说，规模较大的社区能够为餐馆、超市、洗衣店、会所等项目提供充足的客源，住户也相对容易得到稳定、完善和低价的物业服务。如果购房者还是难以承受每月数百元的固定支出，建议干脆选择经济适用房项目，因为经济适用房的物业收费标准很低，而且受政策的严格控制。

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]]> Fri,09 May 2008 23:59:40 CST 0 <![CDATA[二手房如何旧貌换新颜? 业主应当密切关注]]> .html 二手房装修相对于新房装修有很多不同之处，更加容易出现浪费、污染的情况，业主应当在这些方面予以关注。

    周密设计避免浪费

    老房装修需要破“旧”立“新”，是一项系统的工程，在装修前制定详尽的装修计划是十分必要的，这将避免在装修过程中随时增减项目，浪费工时和财力，同时需要特别注意的是，在老房装修时，不能够因为旧式户型空间设计上具有一定局限性，就盲目为了美观破坏墙体，特别是砸坏承重墙，这将给房屋带来极大的安全隐患，应予避免。

    隐蔽工程重点改造

    梦飞装饰南京老房专家工作室认为，相对于新房装修，老房装修的内容中一般包括对于原有水电线路的改造、地板翻新、门窗翻新等内容，其中尤以电线、水管的改造为重点，这为老房在设计和施工上增加了不少的难度。以水管为例，老房子的水管一般也以镀锌管为主，这种金属管道经过多年使用都会生锈腐蚀，在进行老房改造时，一般也需将管道改为目前通用的PPR管，梦飞装饰南京老房专家工作室认为，这种改造有利于改善老房居民用水质量，是十分必要的改造，如果在二次装修时确实不方便将管道置换成PPR管，也应当为它增加相应饮用水过滤装置。

    经典案例分析

    后现代风格，亦此亦彼

    梦飞设计总监向记者表示老房在设计上要求会更高，要设计成一套完整的风格很难，这套房子经过重新装修后是典型的后现代风格。他介绍，后现代风格强调建筑及室内装潢应具有历史的延续性，但又不拘泥于传统的逻辑思维方式，探索创新造型手法，讲究人情味，常在室内设置夸张、变形的柱式和断裂的拱券，或把古典构件的抽象形式以新的手法组合在一起，即采用非传统的混合、叠加、错位、裂变等手法和象征、隐喻等手段，以期创造一种融感性与理性、集传统与现代、糅大众与行家于一体的即“亦此亦彼”的建筑形象与室内环境。

    厨房改造，下水管道变竹子

    原先的厨房经过隔断处理后，厨房里面更显得狭小，虽然隔断上也采用了玻璃的处理，可是不透明的玻璃不仅影响到整个房间空气的流通，也严重影响到餐厅的采光效果。改造后的厨房，变成了开放式的厨房，不仅对窗户进行了扩大处理，增强了采光。在隔断的处理上，做了一个吧台的造型，放置了洗手面盆，这样既增强了空间感，又增强了实用性。最妙的是，原先的下水管道不仅碍事，而且严重影响了美观，经过处理变成了竹子的造型，清新可爱，绿色的造型也让整个厨房更加显得协调。

    卫生间改造，蹲便器变座便器

    原先的卫生间是旧式样的蹲便器，一般蹲便器是前下水，而座便器是后下水，如果更改就得更改下水管，一是施工难度大，而且会破坏原有的防水层，安装不当的话，楼下渗水，或是马桶不下水。经过处理后，在保留原有格局的基础上，运用了大块的亮色调瓷砖，让整个卫生间变得更加干净整洁，同时，漂亮的座便器也让屋主人方便。

    墙面的处理，保留砖头“特色”

    一般来说，50年代至70年代的楼房墙面是用沙子灰处理，面层刷或喷大白粉，建议彻底铲除，重新水泥粉灰。80年代的楼房墙面是用灰膏刮平，墙面装饰通常的做法是刷乳胶漆。建议彻底铲除，重新水泥粉灰。90年代后的楼房墙面可根据具体情况：如果是水泥粉灰墙面，可直接铲除表层涂料。这户却没有用上述的做法，在客厅的墙面上，直接铲除了表层的涂料，然后就刷了一层水性油漆，体现出了老式复古砖墙的感觉，让整个客厅为之一亮。

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]]> Thu,08 May 2008 23:47:17 CST 0 <![CDATA[理财须吃透三句话 人人都能成为百万富翁]]> .html 理财专家告诉我们：理财的最佳方式并非追求高超的金融投资技巧，只要你掌握正确的理财观念，并且持之以恒，若干年之后——人人都能成为百万富翁。

    我每月到企业举办一小时的免费“理财讲座”，一直都很受员工们的欢迎。讲座内容很少涉及复杂难懂的技术操作层面，也几乎不进入到产品介绍环节，因为据我了解，国内一般的中产白领们，目前普遍缺乏的是几个重要的理财概念——这些概念，会影响他们以后的行为，假如他们能老老实实执行这些理财上的概念，至少坚持10年以上，那么，每一个人都能成为百万富翁。

    第一个理财概念：

    区分“投资”与“消费”

    区分“投资”行为与“消费”行为。一般人消费前，没有这种概念，学经济学的人消费前会考虑，这个消费是属于“投资”行为或是“消费”行为。

    先请看一个明显的例子：

    10年前甲和乙是本科的同学，在社会工作5年后，不约而同积蓄了30万元人民币。5年前，他们都花掉了这30万元。

    甲去通州购买了一套房。

    乙去买了一辆“奥迪”。

    5年后的今天：

    甲的房子，市值60万元。

    乙的二手车，市值只有5万元。

    两人目前的资产，明显有了很大差异，但他们的收入都一样，而且同样学历、基本具备同样的社会经验，为何大家财富不一样？

    甲花钱买房是“投资”行为——钱其实没有花出去，只是转移在了房子里，以后还是都归自己。

    乙花钱买车是“消费”行为——钱是花出去的，给了别人，二手车用过10年后，几乎一分不值。车跟房子不一样，房子10年后，说不定已翻了好几番。

    再看第二个例子：

    有一天，我的秘书向我提出一个问题：陈老师，我觉得客户甲有点怪。她说：客户甲去买一张演唱会的票，300元他嫌贵，犹豫很久，始终没买，但客户甲其实并不缺钱。但有一次，有一个著名企业总裁出版了一套“教导管理”光盘，6张光盘卖到天价1500元，客户甲却毫不犹豫将它买下来。为何￥300演唱票，客户甲嫌贵，却去买￥1500的几张光盘呢？

    解答如下：客户甲是将学的经济学的知识应用到日常生活里，客户甲每花费钱的时候，会先想这花钱是‘投资’行为或是‘消费’行为？

    买光盘，这1500元是“投资”行为，它其实没有花出去，它增长了客户甲的知识，让客户甲更有智慧，在未来的日子，客户甲用新学的智慧，会赚回1500元的好几倍，钱始终还在客户甲的口袋。

    但购买演唱会的票，是“消费”行为，是给了别人，再也拿不回来了。

    在生活中，还有更多的日常例子：

    （1）客户甲会花3万人民币去买一幅油画，但不会花3万去买二手车。

    （2）客户甲会花1万去买人寿保险，但不会花1万去欧洲度假。

    （3）客户甲会很舍得花钱买书，但不舍得花钱去看电影。

    以上哪些是“投资”行为，那些是“消费”行为，每个人都会有自己的判断。下面是更多的例子，如果属于“投资”行为，那么，多贵都不必讨价还价，因为钱最终还是归自己。

    富有的人是“小钱糊涂，大钱聪明”，一般的人是“小钱精明，大钱糊涂”。

    有些人收入高，但财富少，原因是他花费在“消费”行为上，客户甲大部分花费在“投资”行为中。花在“投资”行为上的钱，没有落在别人手里，最后还归自己。

    第二个理财概念：

    “哈佛”教条

    大家每个月都会将工资一部分储蓄起来，有些人储蓄10%工资，有些20%，有些30%。大部分人是一个月后，把没有花出去的钱储蓄起来，而且每个月储蓄多少基本没谱。

    在著名的美国第一学府哈佛大学，第一堂的经济学课，只教两个概念。

    第二个概念：每月先储蓄30%的工资，剩下来才进行消费。

    哈佛教导出来的人，以后都很富有，并非主要因为他们是名校出身、收入丰厚，而是他们每月的行为，跟一般的普通老百姓，只有一点不一样：

    哈佛教条：储蓄30%的工资是硬指标，剩下才消费。每月储蓄的钱是每月最重要的目标，只会超额完成，剩下的钱就越来越多。

    一般人：先花钱，能剩多少便储蓄多少，储蓄剩下的钱并不多。

    第三个理财概念：

    “理财三句话”

    理财走不出三句话，如果每句话都能吃透，并且完全执行，那么，打工一族都可以变得非常富有。

    很多朋友都知道客户甲的出身——难民，一无所有。到加拿大学经济学也是拿着奖学金，家里七兄弟姐妹，没有钱送客户甲们上大学，上大学后，从来没问家里拿过钱。毕业后打工，但客户甲坚持“理财三句话”原则，用经济学学到的学问，用到日常生活里，一步步走下去。现在20年后，客户甲有4套房，每月收租便有1万多的收入，也算是半个富有的人。

    其实每个人都做得到，在这公开这秘密。以前这些重要的理财概念，课程里面都有教。

    再举一些实例给大家看：巴菲特在他的书本里说他6岁开始储蓄，每月30块。到13岁时，当他有了3千块，他买了一只股票。年年坚持储蓄，年年坚持投资，十年如一日，他坚持了80年。现在85岁，是美国首富，比“微软”主席比尔·盖茨还有钱。

    学员有时候会问，如何能每年回报率达到10%以上。答：其实现在要银行里面，它们提供很多理财产品：基金，外币，QDII。这些银行产品略有一点风险，但风险假如你能有效的管理它，10%的回报率其实也不难。

    一般人错误的理财观念：

    挣得多，所以富有

    很多人认为，甲收入每月1.5万元，乙收入每月8000元，甲便应该比乙富有，这观念在社会上很普遍。但这是错的观念，错得很离谱。错在哪里？富有的定义，并不是你每月工资挣得多，而是你每月“剩下多少”——剩下的才是财富。请看例子：

    美国人每月工资高中国二、三倍，照一般的观念看，一般的美国人应比中国人富有。但实际情况却不是这样。一般美国人都有几张信用卡，他们喜欢消费，每月不单只是“月光一族”，更普遍是欠下信用卡不少的债。在美国，理财规划师的理财讲座，一般时间花在讲“如何减少你的债务”。

    一般美国人，银行的储蓄都不够美金几千元。在中国，没有这种情况，中国人善于储蓄，一般人在银行都有存款，超过十几万元的，人数还不少。

    所以，不要以为老美每月挣钱多就富有。其实，一般老美的白领比中国人的白领穷得多。当然，在北京见到的很多外派到北京工作的老美，是美国的精英，不是一般的美国白领，有钱人占多数。

    中国的中层白领，比美国的白领富有。请记住：富有不是比较每月工资，而是比较“剩下储蓄在银行里的存款”，以这个定义来讲，中国人中层白领在银行的存款，远比美国中层白领高。

    还有一个例子：

    一般人以为台湾人工资平均高出内地一倍，他们自然比我们富有，这也是一个错误的观念。

    去过台湾的朋友都知道，台湾地铁单程平均是12元，北京是3元；台湾午饭平均要50元，北京平均15元；在台湾租一套房6500元，北京在通州租一套房1500元。假如台湾人每月挣15000元，减去房租6500元，交通费1000元，吃饭300元，交税1500元，一点点娱乐2000元，“每月剩下1000元”。

    北京的初级工程师，每月工资8000元，减去交税1000元，减去房租1500元，交通费300元，吃饭1000元，娱乐1000元，“每月剩下3200元”。

    请问：是台湾人每月工资15000元，每月只剩下1000元的人富有，还是北京工程师，每月工资只有8000元，但每月剩下3200元的人富有呢？

    中国经过20多年的改革，已经造就了富有的一批人，请看《财富》杂志一年前的“富有”的人的调查报告，他们调查手头上持有“现金100万美元存款的人”，在亚洲区有多少人拥有这种财富。

    答案是：香港4万人，台湾8万人，日本12万，中国30万。中国每年增长率远远超出其他亚洲国家。所以人们不会觉得奇怪，外资银行到北京开业，老是在推广“理财服务”，因为中国这个地方，正是比较欠缺这一块的知识。

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]]> Thu,08 May 2008 23:46:30 CST 0 <![CDATA[消费者观察户型要牢记7大点]]> .html 目前房产市场上，自住性的购房需求占到了绝对的比重，并且对于这些准购房者而言，看房选房更加细致严格，而消费者在选择一套既实惠、又舒适的二手房过程中，合理的户型布局是至关重要的。为此，“链家地产”市场研发中心将从两个方面来阐述在消费者在看户型过程当中所应把握的七个注意点，以帮助准购房者在“五一”小长假期间看房时带来方便。

    第一部分：整体结构，大局把握

    关注点一：格局规整紧凑，正大光明

    上乘的住宅格局应是方正宽敞，通风良好。首先，各居室朝向以南北为宜，卧室和客厅至少有一间南向。各项数据显示，东西向的居室不仅采光通风不畅，而且在消耗能量方面比南北向居室多出5.5%。另外，各居室形状宜方正规整，斜角布局虽然可以活跃空间，但不利于物品摆放，同时，斜墙造成的视线错觉，容易使人产生紧张情绪。

    关注点二：布局公私分明，功能合理

    公私分明、动静分区是指将户内公共活动空间(如会客,起居,洗衣,烧饭,用餐等)与要求安静的空间(休息,学习,工作,浴卫等)适当分开,避免相互干扰，以满足人们的心理和生理要求。

    从人的行为习惯来看，客厅应设在住宅的最前方，进入大门后首先看见客厅，而卧室、厨房以及其他空间应设在住宅的后方。另外，住宅布局还应注意厨房、卫生间是否洁垢分区，主卧、客卧是否公私分离。

    关注点三：居室面积合宜，比例和谐

    随着生活水平的提高，我们对居室面积的要求越来越高，80年代，普通两居面积在50—60平米左右，而现在，一般两居在80—90平米，有的甚至出现120平米的大两居。但实际上，并不是居住的面积越大越好，所谓“合适的就是最好的”。而何为“合适”？这里有两种计算方法。第一种：家人岁数总和乘1.1平米。如男主人是40岁，女主人是35岁，小孩10岁，总和为85岁，85乘以1.1是93.5，也就是说适当的住宅面积是93.5平米。第二种方法：三代计算法。夫妻以60平米计，学龄前的小孩是10平米，小学至高中的小孩是每人15平米，大学的小孩和老人每人20平米。所以，消费者可根据自己家庭的实际人口、年龄来有针对性地选择适合自己的居室。

    当我们对总面积需求有大体把握后，接下来就要看各个居室了。单个居室长宽比应不超过1.5：1，过大长宽比的居室易使人有狭长、压抑的感觉，并且此类居室不宜通风，容易潮湿。

    第二部分：各个居室，细节把握

    关注点四：客厅应位于住宅的最前端，与卧室隔开

    客厅是家庭群体生活的空间，除用于休息外，也是接待宾客和娱乐的场所。所以，客厅应位于住宅的最前端，与卧室隔开。同时，客厅与大门之间应设有玄关或有矮柜遮挡，使内外有所缓冲，其一，不至于一入房门，就将整个客厅一览无余，其二，缓冲区可阻挡外界对住宅内部的窥探，消除居住时的不安全因素。

    另外，客厅的墙面应尽少有门的设置，以利于摆放家具。同时，客厅内应减少穿行面积，以使其发挥出最大使用空间。就客厅的使用情况来看，客厅的面积一般在14—23平米左右，进深在3.9—5.1米，面宽在3.3—4.5米为宜，含有餐厅的客厅面积可达18—27平米。

    

    关注点五：卧室的面积不宜过大

    卧室是主人养精蓄锐的场所，一般位于住宅的尽端，私密性最强。我们挑选卧室时，应综合考虑卧室的形状、门窗位置、床位布置及活动面积等因素。其中床是卧室布局的关键，一般床要紧靠内墙，不宜放在卧室中央。此外，床头的位置宜南北向（顺应磁力线方向），不宜靠窗下，不宜对门。同时，卧室的面积不宜过大，一般10—15平米左右即可。

    关注点六：厨房应具备良好的采光与通风

    厨房与卫生间合并称为住宅的核心部位，是家庭活动的重要场所，设备密集。厨房除应具备良好的采光与通风，还应注意厨具的摆放和管道的布局。同时，厨房应以面向西北为最佳方位，以便油烟被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。

    总之，如今的厨房已不再限于烹调、备餐，而发展成储物、就餐等多种功能混合的居室空间。所以，选择好一个布局合理、环境优雅的厨房，不仅能帮助缓解烹饪的辛劳，还能带给家人美的视觉享受。

    关注点七：卫生间以宽为1.5—2.1米，长为1.2—1.8米左右最合适

    卫生间作为家庭的洗理中心，是一个极具实用功能的地方。现在的卫生间一般包括浴室，为了方便各卫具、浴具的摆放，卫生间一般宽在1.5—2.1米，长在1.2—1.8米左右最合适。另外，由于卫生间易滋养细菌，并且常伴有异味，所以，卫生间的门不宜开向大门、卧室以及厨房门。

    《黄帝工经》中说：“夫宅者，乃是阴阳之枢纽，人伦之轨模。”所以，“链家地产”市场研发中心建议，消费者选择住宅时，应用心体会，细意观察，精心判断。最后，“链家地产”市场研发中心建议消费者看房时，应保持平和心态，谨慎的态度，根据自己实际经济能力、生活习惯选择适合自己的居所。对于上面的一些看房注意点，更多的适用于购买二手商品房的客户，而对于购买公房的客户来说，由于绝大多数公房本身存在的局限性，参考标准可能略显得苛刻，但也可以作为一个衡量要素。

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]]> Thu,08 May 2008 23:43:28 CST 0 <![CDATA[置业:挑刺是唯一办法 小户型房的购买指南]]> .html 由于有购买力人群持续观望,无购买力人群接力购买,楼市目前靠高档房和小房支撑.

    迷你房,指的是房子太小,没有一些正规格局,为了营销需要称为迷你.

    而从市场看来,迷你实际有三层意思,一层意思是指基于传统市场的同样格局的房子面积发生了较大缩水的,如60-90平米的迷你三房,第二层意思是指狭义迷你的面积非常小的房子,如小于40平米的迷你一居,第三层也有象一线城市,为了应付新晋贵族的买房需要,提供了迷你型豪宅,如小于180平米的迷你别墅,小于120平米的迷你复式公寓或言观景洋房等,甚至也出现过总面积不足300平米的迷你企业总部(独栋).

    前两类都不是普通消费者所能染指的,这里重点谈谈迷你小屋的购买细则.

    第一个严重的问题就是单价问题,

    由于市场中这类房源非常稀缺,所以开发商大都根据预售规律来探价,如发放VIP卡,如选房号,如延续型购买,这次你没排上号,下次再来,优惠一样等等,这样就会出现你理想中的那套小房子,单价大大走出你的预期,因为想买的人太多.

    怎么办?挑刺是唯一的办法,因为你不买别个买,但你占据着位置再说,然后是仔细挑刺,挑刺的结果是开发商出了问题,要么让价,要么赔偿.一般推出迷你户型的开发商用地性质\用地年限\销售许可\规划设计有些方面是存在漏洞的,你仔细检查,如发现开发商不合规的地方,则可以刺激一下开发商.不用怕诚意金不退,但要注意不能在对方具备预售许可的条件下交纳任何带订金或定金字样的东西.

    对于挑刺,你可以从是否办理公积金贷款\组合贷款\商业贷款首付成数\对方对首付成数持什么看法等方面来推断,如有开发商对第二套房子的贷款购买,大开绿灯,这只能说明其旗下项目有问题.还有拒绝公积金贷款者,也要么是土地有问题,要么开发项目本身有些限制,要么开发商本身有些问题.找出了蛛丝马迹就好办.

    解决了第一个问题,余下的问题变得非常简单:

    还是如何评价户型的问题?

    前期讲了许多技巧性内容,这里主要讲讲迷你房的户型评价问题.我的意见是,除了独卫\采光这是两个必备前提条件外,其他可忽略,包括是否入户安排了换鞋的玄关,是否有独立的客厅或至少有一个厅,是否有淋浴间,是否有大阳台等,都没有必要计较,你买的是迷你房,不是一生居所.

    再来看看细节方面有什么考究?

    原则顺序为:越小越好,在满足上述采光与独卫条件下面积越小越好;降低层数来降低总价;必须(实际都是)框架结构;拒绝暗室,有些设计中有暗室,没有用;空高,这是最理想的衡量指标,如果净空达到三米,这是最为理想的,没有人家所说的三米三.

    再就是如何买得更值的问题?

    除了越小越好以及尽量降低购买的层数外,通过弱化朝向\节约总面积\降低总价\对于多栋条件下有时可以选择夕晒房\飘窗\东西向进户等等,以及增设的一米八深度的大阳台等,可以在未来的二次装修中扩大使用率与使用空间.

    其三是如何买得节约的问题?

    当然是指付款方面的问题,一般这类迷你房购买按贷期限最好五年以内,首付尽量走高,尽量不要买成品迷你房,避免在临街以及一般认为不大安全的区间选择,尽量选择非等额还本付息法等等.

    因为,迷你房中转比较快,伴随经济复苏以及通胀稀释,可能市场回暖后,你的投资价值就兑现了.

    建议你所以不要成品迷你房,提醒你,迷你房的买法是尽量节约,自然装修也是你节约的重要方面,使用费用也是节约的方面之一.

    另外,室内空间比较多或直观的浪费都是宝,因为小,以后这些多余都会在装修中派上用场.

 

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]]> Thu,08 May 2008 23:42:42 CST 0 <![CDATA[二人世界月薪2.3万 职场新人炒股还是买房]]> .html 股市火了，房价高了。对于有投资能力的人来说，现在的市场时机是再好不过了，但是在高风险下，越来越多的人在股市和房市间徘徊，尤其对处于职业起步阶段的年轻人来说，如果资本充裕，是该入市？还是买房？

    主角：二人世界月薪23000元

    小李今年23岁，本科刚刚毕业，月薪3000元，无三险。男朋友28岁，月薪2万，有三险。两年前二人买了一套105平米的房子，月供3300元。今年二人把全部的积蓄30万投资做股票，到现在每个月基本保持10%的收益，鉴于当前股市风险较大，做房地产的姐姐建议小李把股市的钱抽出来购买一套120平米，每平米10000元的三居室。小李陷入两难，不知是否该将炒股的钱拿来买房，希望能有理财师为其把把关。

    事业起步期不宜大额固定投资

    民生银行广州分行理财师张丽分析，小李和男朋友目前在考虑将30万元的资金投资在股市还是房产，如果购买120平米，每平米10000元的三居室，按照首付三成计算需要120×10000×0.3=36万，再加上契税、律师、保险、入伙、公共维修基金之类的费用几万元，首期要付款将近40万元，而目前客户的资金为30万元。此外，小李和男朋友目前处在家庭形成期，要为不久的婚育作准备。为了以后事业的发展，可能还会考虑接受再教育或者进行相关培训，花费较大，这就要求小李和男朋友的资金要保证一定的流动性，所以近期大额的固定资产投资不太适宜。如果把全部资金30万都放在股市里，风险过高，也不是财富积累的最佳途径。

    支招：买房买基金两不误

    招数一：投资小面积的房产

    建议小李转投小面积房产，假设购买60平米，每平米10000元的小房，首付三成，期限20年，首付需要60×10000×0.3=18万元，加上其他费用后约为20万元。

    招数二：投资基金加速资金积累

    购买小面积房产后，小李和男友还有10万元余额，可将其进行基金投资或炒股。但是考虑到股市风险不断加大，中国经济长期向好以及人民币升值等因素，小李和男友可以把资金交给专业的基金经理管理，并且中长线持有，待资金积累到一定程度后再购买大面积房产。

    在购买基金时，要根据二人的风险偏好以及收益预期等因素构建基金组合，平衡风险与收益。即使一年基金股票投资收益只有10%，客户在每月归还贷款本息后仍然有剩余，每月的工资节余仍可购买基金定投，加快资金的积累。

    以上的投资安排在固定资产与流动资产进行了合理的配置，较好地平衡了流动性、安全性与收益性，比较贴合年轻人的需求。

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]]> Thu,08 May 2008 23:39:33 CST 0 <![CDATA[迷茫时购房宝典:8大指标判断买房最佳时机]]> .html 对于房价走势，各种判断预测似乎让我们雾里看花。可不论价格走高走低，有需要的消费者总要买房。何时出手才是最佳时机呢？

    一、银行动向

    普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分的卖家着急买家观望，房价一般呈下跌趋势。如果是买房自住，在下跌的时候会淘到“物美价廉”的房子。从某种程度上说，银行对贷款的态度比专家的话更真实、准确，可信度更高。

    二、供需关系

    如果有关部分发布平均价格下跌，也可能是因为市场上出售的某类房子增多，并不一定是房屋价格整体降了。持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求和供给情况，如果供给增多真实需求也增多，则此类房屋的价格保持持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子的；如果供给增多真实需求保持不变，则此类房屋的价格立马下跌，此时才是购买房屋的最佳时机。

    三、政策导向

    政府的宏观调控会直接影响房价的走势，某类房子增多反映政府的政策导向。一般来说政策导向类的房屋后期随着供给的增多会出现价格下调的情况，比如中小户型，此时才是购买的最佳时机。

    四、房价涨跌

    买涨不买跌是投资客的投资理念，虽然利润达不到最大化，但可以降低投资风险，而一般的买房自住者，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，而最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格。

    五、中介反应

    房产中介向你推销房子的陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房的时候；房产中介向你推销房子的陌生电话多，证明市场行情不好，市场上买房的客户少，跟房东讨价还价的机会就多，这时才是买房的最佳时机。

    六、购买预期

    比如哪里有一条方便的路要建，哪里会与地铁站相邻，哪里要规划成全新的居住区，这些都是影响居住环境的，等规划政策落实了再买，此时已经包含了附加值价格就很贵了，而最好是在政策还未明朗之前买，但是消息的来源一定要准确。

    七、自身需求

    现在都说房价高，买不起房子。那么，房价降了就一定能买得起房子？未必。如今有一部分人买不起房子是人为造成的。比如说，他手上的钱本可以买个60－70平方米的房子，但他非要买120平方米的房子。可以买在城郊，却非要买在市中心黄金地段。房子大，地段佳，固然好，但在条件不具备的时候，必须面对现实。

    景观越好，位置越佳，越是完美的房子越稀少，付出的代价也越高。建议普通买房者首先考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想。方便实用才是最实在的。

    所以，满足自己的需求就是最好的房子，买房前定好自己的目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。

    八、养房成本

    买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。

 

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]]> Thu,08 May 2008 23:38:45 CST 0 <![CDATA[房产如何投资最具价值?业内总结＂8大指数＂]]> .html 在一个城市中什么样业态的房地产产品投资收益率最大？
   

       房地产是最具投资价值的商品之一，这样的事实已经被无数城市发展的经验所验证。然而在一个城市中什么样业态的房地产产品投资收益率最大，却是一个相对专业和复杂的话题。众多业内人士总结的“8大指数”，却可以称得上是攻玉的它山之石。

    1号关键指数：方便生活

    无论是投资商业还是住宅，拥有方便的生活环境是投资能否稳当的一个基本要素。

    尤其是商业地产，方便生活意味着人气旺盛，人气旺盛自然价值就越大。如今，类似解放碑、观音桥等商圈附近的生活已经非常成熟，如果在这些成熟区域合理投资，将拥有良好的投资回报。

    当然，这些成熟区域的问题在于：投入资金的门槛不低，转手的门面或者住宅数量不多，同时购房者的竞争大。因此，投资者也可以到一些新区域寻找更多的投资机会。不过，投资者在投资前，应尽可能地了解新区域未来的发展前景和投资潜力。如果未来发展是值得肯定的，那即使这个区域现在生活不方便，但如着眼长远，却意味着将有更高的收益回报，投资者一定要有前瞻性的投资眼光。

    2号关键指数：时尚活力

    一个有时尚感的社区环境首先来自建筑本身提供的时尚外观，在目前大部分情况下，通常是现代风格、简洁的材料、透明的空间和体型，也许有明快的色彩穿插其中。在如今的重庆房地产市场上，这样的小区很多，快节奏的生活让重庆人越来越喜欢简单同时有特色的建筑小区，像同天·观云邸、一米阳光等项目的外立面都有让人过目不忘的建筑风格。

    其实，从长远来看，传统风格、同样有特色的建筑尽管不容易让人心潮澎湃，但是其流行的时间也许更为持久。在重庆，类似庆隆·南山高尔夫、保利国宾上院、金科10年城这样的项目尽管外立面是传统的风格，但是其流行的持久程度却可能更加久远，其在市场上的热销也证明了这一点。

    3号关键指数：自然环境

    美丽自然、灿烂阳光、清新空气、休闲环境，一直是重庆这座有些逼仄城市人们的居住理想。因此花园洋房是重庆人的最爱之一(别墅也喜欢，但是投资门槛有点高)，而在花园洋房里，带花园的1楼或者带屋顶花园的顶楼往往最先被卖完，同样也是价格最昂贵的。

    一个享有优越自然环境社区的形成无非是两种可能，一种是在山川湖泊、森林公园等自然风景区旁边得天独厚占据了一个好地块；另一种是从无到有地造一个好环境，没有天然山水，可以积土成山、挖地成池。

    也许是重庆人一天到晚都在看江，对江景的感觉一直没有上海等其他城市的市民那样太过兴奋；而外地人不一样，一看到重庆的长江和嘉陵江，兴奋之余的举动就是频频投资，重庆如今沿江物业的外地购房比例居高不下就是一个证明。

    4号关键指数：公共关系

    看一个小区的住宅是否值得投资，其中一个方式就是看这个小区的未来业主的素质是怎样的，他们的职业、他们的生活状况、他们所代表圈层的兴趣爱好、生活格调是怎样的，这是中国人以类聚观念在居住上的具体表现。

    住宅很讲究圈层概念，而商业地产投资同样要注重圈层，说得直白一点，就是你要投资的商铺周围聚集了一些什么样的人，聚集了一些什么样的生意，这些环境对投资将产生何种影响。毕竟，做生意最重要的就是和气生财，对自己的客户如此，对周围的商家伙伴也是如此。

    5号一般指数：容积率

    其实容积率对于任何一个项目而言都是最重要的参数之一，然而对于投资物业来说，容积率的高低对于投资物业的潜力并没有直接影响。

    打个比方，都市中心的物业(如写字楼、高层住宅)往往容积率就高，有的甚至高达5以上，但是这个容积率并不影响这些物业价值攀升；而对于相对郊区的物业(如花园洋房、别墅)往往容积率低，有的甚至低于0.5，但是在历年来房价上涨的过程中，往往就是这些低容积率物业价格上升最快。

    因此，容积率尽管重要，但是只要一个项目的地段合理，其容积率高低不过于离谱，对投资性物业影响不大。

    6号一般指数：安全

    安全才安心。然而对于一个小区而言，安防系统做到什么程度和这个区域的治安有很大关系，一个到处以铁栅封闭门窗的城市环境的潜台词就是这个区域没有安全感。好在重庆如今各大小区先进的门禁系统，良好的物管保安培训让投资者人身和财产安全得到前所未有的加强。

    值得一提的是，在重庆投资，不安全的影响开始来自于一些目前不可预期的因素。比如，投资的这个小区开发商实力是不是够强，能不能保障小区配套完善形成成熟社区；小区所在的规划是否合理，是否存在市政建设同小区建筑冲突等问题？

    7号一般指数：安静

    安静的居住环境尽管非常重要，但那是对于住宅投资而言，商业地产却意味着越热闹越好。

    所以安静这个指数可以从两个方面来权衡：要想投资商业地产，最好选择车水马龙的闹市，人多车多生意多；而要想投资住宅，则尽可能地需要个安静的居住环境，休息和休闲毕竟需要安静和轻松的心情。即使在最热闹的地段进行投资，都不妨选择一个噪音污染和光污染相对轻微的朝向和楼层。

    8号一般指数：人文环境

    近几年出现了几个中国传统文化主题的产品，北京有观唐，广州有清华舫，成都有芙蓉古城，长沙有个汀湘十里。在重庆，也有类似金科·东方王榭、洪崖洞这样的文化建筑。

    西方的现代居住环境比东方更科学，但是东方住宅形态中却有一种西方住宅所没有的人文因素，它可能不是物理性的，但绝对是心理性的，能够打动业主的内心。人文环境既与建造者有关，也与居住者有关。这种氛围是一种共同的人文表现，能直接反映一个社区的底蕴。相对而言，人文环境更多影响居住着的心情。

 

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]]> Thu,08 May 2008 23:32:33 CST 0 <![CDATA[深圳CBD的10大价值]]> .html  
深圳CBD的10大价值

面积2.33平方公里的福田中心区，市值已超过300亿！

截止2007年，深圳“政府在线”统计数据显示，福田中心区总投资规模超过300亿元，每平方公里产出GDP逾17亿元。相当于区域每平方米土地价值13000余元，产出经济回报约1700元。接近香港平均GDP产值，在中国一线城市中执掌起城市财富的牛耳。

一、区位价值

因历史、政治和地理原因，深圳被分为关内与关外，关内是特区，是深圳优先发展的区域。特区内是东西狭长、南北窄的都市带，CBD则位于都市带的核心，去东往西都十分便利，绝对城市中央。

近年来，随着深圳的快速发展，特区内土地日益稀缺，破关已是大势所趋。根据《深圳2030发展策略》，以CBD为轴线延长形成中部发展带，成为深圳下一个25年发展的重点。从南北向的中部发展轴看，CBD就是是大深圳的龙头位置。核心、中央、龙头，就是CBD价值无可匹敌的基本支撑。

二、风水价值

用风水来地段价值，是中国传统认识论之精华，深圳CBD是十分合适不过。“藏风纳气”是风水上佳的基本原理。

从风水看整个大深圳，深圳祖山梧桐山系通过东西延伸将深圳分成关内与关外。关内北靠山，可挡冬天冷空气下冲，同时关内南近水——面海，夏天可以吸收海洋来风。而关外南是山，此乃风水大忌。可见，关内的风水比关外好上N倍。从风水看，关内比关外发达也是很有道理的。

再CBD来看的风水。CBD背（北）靠莲花山，面（南）朝深圳湾，与前述类似，属典型“藏风纳气”地形，风水堪称上佳。总体看，CBD背（北）有双重靠山（莲花山和银湖山），南向大海，再加以城市中央、核心的地理区位，因此CBD乃深圳最佳的风水宝地。

三、交通价值

深南大道，是深圳的荣耀与梦想，为深圳公认的第一大道。深圳也因此有句俗话“位置好不好，是否靠深南道”。CBD则将深南道中央段包容其中，从这点看，CBD已经具备一流的交通区位。

CBD的东西道路还有滨海大道（快速道）、红荔路、福华路，可以穿梭城市。CBD的南北道路，东有新洲路，西有彩田路（可上梅观高速），内部还有金田路（直达皇岗口岸）、益田路等重要道路，可以出入城市。

在轨道交通方面，地铁1号线、地铁2号线、地铁3号线、地铁4号线、京港线（福田站）、穗莞深城际先都将相汇CBD，能通达深圳、珠三角及全国。6条轨道交通交汇一个区域，深圳唯一、世界罕有！

可见，CBD的交通是全深圳最便捷的。

四、规划价值

深圳CBD的规划，形象的说是北京故宫和纽约曼哈顿的结合，既有中国古典神韵，又有当今国际风韵。

整个CBD 以莲花山邓小平雕象引出的天子轴线为中部景观轴（现已成深圳的中轴线），将CBD分成规整的东西部分。东西向结合深南大道等道路，将CBD分为南北两个区域。再通过CBD内的道路与各功能组团，在平面上成“九宫图”布局，很有“北京故宫之底蕴”。

在建筑天际线上，南北向，沿金田路和益田路的建筑最高，且高低起伏，形如“双龙飞舞”，迎接邓小平去香港。东西向，以沿金田路和益田路的建筑分别为最高点，成倒“W”形，错落有致，并形成一个有城墙的“紫荆城”。

建筑风格上，采用当今国际都市主流的现代建筑和前卫建筑，体现高度国际化与先锋性。

在物业功能上，象市民中心、音乐厅、图书馆等公共设施及商务建造综合体的设计很有纽约曼哈顿的味道。
整个CBD的规划，北起于莲花山与邓小平雕象，南收于会展中心，南北呼应，自然之山、人文之建筑浑然一体。

通览国内外的CBD，无论是香港的中环、上海的陆家嘴、北京的东三环，还是纽约的曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德芳斯，都没有深圳CBD规划出的文化神韵、具象性、完整性和美观度。

深圳CBD，全球具最具整体规划的CBD。

 

 

五、名片价值

地王大厦曾以其亚洲第一高的高度成为深圳的名片。现今各大世界都会都以建筑高度来标榜城市的影响力，如迪拜大厦、上海秀士、台湾101等，世界的第一高楼在不断刷新。某种程度来说，随着科技的发展，建筑高度总会被后来者超越，因此以建筑高度来打造城市标志的做法，具有很大局限性。

深圳政府正是看到了这种局限性，在建设深圳CBD时采用了另外一种手段来建造城市的标志建筑——创意。CBD中的市民中心就是深圳创意的结晶，不以追求高度来取胜，而以很有深圳特色的“大鹏展翅”的建筑造型，成为全球唯一具有此造型的建筑。

深圳市民中心屋顶面积6.3万平方米，总重量约9000吨，总长度486米、最大宽度154米，世界建筑史上尚无类似工程的实例，是世界名副其实的“第一屋顶”。

CBD是深圳的名片，市民中心是CBD的名片。地王大厦曾是深圳的骄傲，如今市民中心已成CBD及深圳走向世界的城市名片。有市民中心这个巨擎与名片，定为携深圳CBD飞向世界城市高峰。

六、商务价值

 区位、交通是商务价值的主要支撑，通过前述分析看出，深圳CBD已完全具备这两个条件。但要形成高商务价值，还得需要浓厚的商务氛围。商业需要成行成市，商务则需要成行成链成片。

深圳CBD就是一个成行成链的商务片区。从商务建筑规模来看，CBD现已竣工30座写字楼，成片分布，摆脱了深圳普遍的沿深南大道布置的单一格局，可以说CBD已经成为深圳商务最密集的区域。到 CBD项目全部建成时（预计5年内），将达50多座写字楼，写字楼总体量将达375万㎡，将进一步稳固CBD的商务霸主地位。

从商务行业来看，CBD是聚集全市40％的银行、60％的证券、90％的基金公司，并进驻了大批保险、贸易、物流、财务公司、会计师、律师事务所等企业。统计显示,已经有70多家世界500强企业的办事处或分支机构进驻CBD。政府正支持CBD重点发展总部经济、会展经济、文化经济、金融证券、产权交易等产业，吸引国内外知名企业总部落户。随着深圳新证券交易所、基金大厦的建设，CBD的商务聚集与辐射能力将日益增强。

巨大体量的写字楼，高端企业总部聚集，加上九座五星级酒店与密集的商业配套，CBD正在成为深圳最佳的生态商务圈，为进驻企业创造高效能的商务价值。

七、政治价值

深圳CBD的政治价值有两个层面。一指整个CBD是深圳政府的战略决策，是深圳的名片，是几代深圳政府共同支持的综合工程，对深圳政府具有重要的政治价值。

另一个层面，指深圳CBD中建设的政治物业（政府投资开发的物业）。深圳CBD素有“南商北政”之说，南区布置的全为商用物业，北区布置了大量的政治物业。

CBD及深圳的标志性建筑市民中心，就是政治物业的典型，它是深圳市政府、人大的办公场所，并聚集了多个政府功能部门。此外，CBD中还有图书馆（深圳最大）、音乐厅（深圳最大）、书城（世界单层面积最大）、少年宫（深圳大）等市政公共物业。

政治物业云集，使CBD成为深圳的政治中心、文化中心和精神中心。“中国是个讲政治的国度”，有了政治的长久支持，CBD将长期是深圳政府最重视的区域。

八、景观价值

曼哈顿是纽约的CBD，也是世界第一大CBD，占地面积为５７９１万㎡。曼哈顿中闻名世界的中央公园的面积为341万㎡，占曼哈顿总土地面积的5.89％。中央公园为曼哈顿赢得了世界CBD中景观最好的荣耀。

深圳CBD的总土地面积为607万㎡，其中莲花山公园的面积为194万㎡, 占深圳CBD土地总面积的31.96％。这还没算42.5万㎡中心广场。

 可以算出，深圳CBD的绿地率为 曼哈顿的5倍以上。深圳CBD堪成全求绿地绿最高的CBD。

 从景观布局看，深圳CBD以莲花山为景观源头，以邓小平雕象发出的中轴线为中央景观带，在中心广场达到高潮，然后通过怡景中心城、晶岛国际的屋顶绿化，收于会展中心。深圳CBD的景观中轴将自然、人文、建筑、山、水等融会一体，成为世界CBD中少有的风景。

无论是绿地绿，还是景观布局，深圳CBD都可堪称全球最美的CBD。

九、稀缺价值

深圳CBD总占地仅有607万㎡，除去194万㎡的莲花山公园、占地9.1万㎡的市民中心、42.5万㎡的中心广场、22万㎡的会展中心、12万㎡的文化设施（图书馆、音乐厅、中心书城、少年宫）等市政公共建筑用地，真正用于市场开发的仅327.4万㎡。

纽约CBD占地面积５７９１万㎡，是深圳CBD总土地面积的近10倍。宝安中心区（号称宝安CBD）占地1000万㎡，是深圳CBD总占地的1.65倍。可见，深圳CBD的规模尤其是用于商务开发的土地规模是偏小的。深圳CBD规模“小”，更显示了深圳CBD的稀缺性。

在用于市场开发的327.4万㎡的土地中，已经被各开发商“抢完”,也就说深圳CBD已没有土地供应。没了土地供应,更谈不上物业供应。

过去10年，是深圳CBD的起步、开发期；下一个10年，是深圳CBD的经营、成长期。随着深圳向“全球先锋城市”的迈进，深圳CBD的影响力将逐渐增强，成熟而“狭小”的CBD将日益凸显其稀缺价值。

十、龙头价值

从区位价值看：核心、中央、龙头，就是CBD价值无可匹敌的基本支撑；

从风水价值看：CBD乃深圳最佳的风水宝地。
从交通价值看：CBD的交通是全深圳最便捷的。
从规划价值看：深圳CBD是全球具最具整体规划的CBD。
从名片价值看：CBD是深圳的名片，市民中心是CBD的名片。
从商务价值看：CBD正在成为深圳最佳的生态商务圈
从政治价值看：政治物业云集，使CBD成为深圳的政治中心、文化中心和精神中心。
从景观价值看：深圳CBD都可堪称全球最美的CBD。
从稀缺价值看：随着深圳向“全球先锋城市”的迈进，“狭小”的深圳CBD将日益凸显其稀缺价值。

综述，有上述九大价值的多方位支撑，CBD乃深圳的价值龙头，在全球具有先锋价值。

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]]> Thu,08 May 2008 23:29:58 CST 0 <![CDATA[地铁建设规划]]> .html    地铁建设规划1号线续建（世界之窗站--深圳机场站）2004～2008年

　　罗湖站→国贸站→老街站→大剧院站→科学馆站→华强路站→岗厦站→会展中心站→购物公园站→香蜜湖站→车公庙站→竹子林站→侨城东站→华侨城站→世界之窗站（以上为一期站点）→白石洲站→高新园站→深大站→桃园站→
 
大新站→前海站→鲤鱼门站→新安站→宝安中心站→宝体公园站→坪洲站→西乡站→固戌站→后瑞站→深圳机场站

　　1号线续建工程线路全长23.333km，其中：地下线18.14km，地面线0.415 km，高架线4.778km。新设13座地下站和2座高架站共15座车站。其中深圳西站为1号线与11号线换乘站，深圳机场站为1号线终点站。投资估算103.95亿元。计划2008年底建成。

　　2号线（蛇口西站--世界之窗）2004年底～2010年

　　蛇口西站→蛇口客运港站→海上世界站→南水路站→招商东路站→工业八路站→登良路站→南山商业中心站→科技园站→沙河东路站→世界之窗站

　　2号线工程全长14.35公里，除1.25公里地面线外，其余均为地下线。全线设11座，其中地下站10座，地面站1座。世界之窗站为1号线与2号线换乘站。沿线穿过蛇口老城区、规划填海发展区、高新技术园区和世界之窗旅游景区。投资估算55.9亿元。计划2010年建成。

　　3号线(红岭中路--龙兴街站) 2005～2009年

　　红岭中路站→老街站→东门中路站→人民医院站→田贝路站→布心站→布吉联检站→布吉客运站→布吉镇政府站→汇福花园站→丹竹头站→育马场站→塘坑站→新世界广场站→银海市场站→爱联学校站→吉祥路站→龙城广场站→龙兴街站

　　3号线工程全长32.913公里，其中：地下线6.92km，地面线0.28 km，高架线25.713km。设站19座，其中6座地下站和13座高架站。其中老街站为1号线与3号线换乘站。投资估算98.86亿元。计划2009年建成。

　　4号线续建（少年宫--龙华镇中心）2004～2008年

　　皇岗站→福民站→会展中心站→市民中心站→少年宫站（以上为一期站点）→莲花北站→梅林站→梅林检查站→白石龙站→龙华火车站→龙华中心站→上塘站→龙华镇中心站→龙华新城中心

　　4号线续建工程线路全长15.953km，其中：地下线4.551km，地面线1.15 km，高架线10.252km。设2座地下站，1座地面站和6座高架站，共9座车站。其中会展中心站为1号线与4号线换乘站。投资估算59.3亿元。计划2009年建成。

    5号线工程（自前海湾站－－大剧院站）共有31个站，前海湾站→临海路站→宝华路站→宝安中心站→翻身站→灵芝公园站→大浪站→同乐站→深职院站→西丽站→红花岭站→大学城站→塘朗站→长岭陂站→龙华火车站→民治站→五和站→坂田站→大埔站→上水径站→下水径站→布吉中学站→布吉客运站→百鸽笼站→布心站→太安站→怡景站→黄贝站→文锦站→人民南站→大剧院站 

　　5号线初步规划从前海湾站引出，沿临海路、宝华路西侧绿化带、创业路穿广深高速公路后，向东沿留仙大道经西丽至福龙路立交南侧，跨平南铁路，并沿平南铁路经龙华火车站至四季花城西北角，然后向东拐入布龙路，沿布龙路、吉华路穿广深线、深惠路，经百鸽笼片区往南拐至东晓路，然后穿越大头岭公园，沿怡景路、沿河路，最后折向深南东路终止于大剧院站。线路全长约42.6公里，设站31座，平均站距1.4公里，同时预留远景西端延伸条件。

　　6号线 从深圳机场引出，连接福永、沙井、松岗、公明、光明、石岩、龙华，并连接1号线、4号线和11号线，采用城市铁路制式。

　　全线长约51.8公里，投资约93.1亿元。

　　8号线连接罗湖中心区、莲塘、沙头角、盐田组团，并连接1号线和11号线，采用普通轻轨制式 。全线长约19.2公里，投资约47.2亿元。

　　11号线（深圳西站--塘坑）2006～2010年

　　深圳西站→建工村站→西丽站→龙珠站→塘郎站→龙华站→坂田站→雪岗站→上李郎站→平湖站→北通道站→塘坑站

　　11号线工程全长38.227km，设1座下沉式车站，3座高架站和8座地面站，共12座车站。11号线利用已有平南铁路改造。投资估算51.53亿元。计划2010年建成。

　　12号线连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与3号线一起形成东部发展轴上的快速 轨道交通走廊，采用城市铁路制式。

    全线长约16.6公里，投资约29.2亿元。

 

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]]> Thu,08 May 2008 22:58:40 CST 0 <![CDATA[房价下降成定局! 供不应求是个美丽的谎言]]> .html     房地产调控，正在迫使炒房者和开发商囤积的住房向市场释放，这将使供应成倍放大。另一方面，从2003年至今，持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮，也在从根本上改变商品房的供求关系。因此，所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言，商品房其实是供大于求的。

    4月24日，我在《上海证券报》发表了《房价整体下降已成定局》一文，从资金入手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。这篇文章引起业界强烈反响，赞同者与反对者都不少。今天，我再从供求角度，再对房价的趋势进行判断。

    从经济学的角度来看，商品的价格是由供求关系决定的，当供给大于需求时，价格会下跌，反之会上涨。由此，有一些开发商认为，由于新增需求（如，每年都有大量婚龄青年购房）、升级需求（弃旧房换新房）的持续强劲，中国房价在未来一个相当长的时期里都是供不应求的，因而，房价也是只涨不跌的。这种理论重复得多了，就真的成了真理，吸引了大批投机者、投资者涌入房地产市场，这导致大量商品房被囤积，加上开发商自己囤积的商品房，人为地减少了商品房供给，从而，推动了房价的上涨。

    最近，从一线城市到二线城市，大量土地流拍现象，再次成为开发商鼓吹房价将上涨的一个依据。他们认为，房地产投资动力不足，将成为推升房价上涨的一个重要力量。在外行人看来，这是非常有说服力的，因而具有很强的欺骗性。

    但是，我们不要忽略了，投机性（低买高卖赚取差价）与投资性购房（购房出租）行为都是建立在对未来房价将上涨这一预期基础之上的，一旦这种预期被打破，此前囤积在流通环节的大量住房将突然释放出来，将有效供给成倍放大，从而，导致房价的下跌。因此，在住房历史上有一个“加速”现象，一旦房价步入上涨轨道，由于囤积等因素，尽管商品房投资增长很快，但有效供给却相对减少，房价不仅涨幅快，也会持续较长时间，而一旦房价步入下跌轨道，囤积的住房释放出来，尽管商品房投资放缓，但有效供给成倍放大，这时，房价不仅跌幅大，而且，下跌同样会持续较长时间。

    这样的例子不胜枚举。1993年6月，受国家宏观调控（即6号文）影响，北海、海口等地的房地产泡沫破灭。其中，海口市积压的空置商品房264万平方米，“烂尾楼”400万平方米，沉淀资金264亿元，这些积压的空置商品房直到2004年还没有完全消化完。

    现在，我们房地产界面临着比1993年时更严峻的压力。一方面，为了化解通胀压力，政府调控的力度在加大，从信贷紧缩到土地审批到打击炒房等，全方位调控。另一方面，我国房价已经经历了一个接近10年的上涨周期，在这个周期里，有大量商品房被投资者和投机者占据。在南方的深圳等市，有媒体调查发现，超过80%的购房者目的在于炒房而不是居住。

    这意味着，严厉的调控政策一旦发威，将逼出比1994年时多得多的商品房，这无疑将放大商品房市场的有效供给。另一方面，在商品房快速发展的十几年中，有效需求得到了最大限度的释放，大量真正需要商品房又买得起商品房的人，以及那些弃旧房换新房的人，基本上都已经完成了购房行为。这意味着，商品房的需求量相对过去其实有一个下降趋势。因此，房地产调控政策一旦发力，将房价送入下跌轨道，绝非一个“拐点”所能涵盖。就连一向乐观的潘石屹也发出房地产将“百日巨变”，开发商将死守北京、上海的悲壮之语。

    实际上，大量商品房被逼出来的情形在珠三角地区已经出现。4月20日，有媒体刊发了题为《珠三角退房风波群起百亿元炒楼资金深度套牢》的报道，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的百亿资金就全部被深度套牢。一些业主开始要求退房或退差价。尽管深圳国土部门表示，业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求，“此头不能开”，但退房风波从一个侧面反映出，囤积在投机者或投资者手中的商品房正在涌向市场。

    作为推高房价的主要力量，开发商在房价变化中所起的作用无疑是很大的。在房价处于上涨轨道的时候，开发商捂盘惜售，囤积房源，刻意减少商品房的有效供给，成为推高房价的主要动力之一。但是，囤积房屋行为必须在充足的资金支持的情况下才能完成，而现在，许多开发商都面临着资金链可能断裂的危险，尽快将手中的房屋变现几乎成为每个开发商的梦想，他们哪里还敢奢望继续囤房？而开发商急于变现的打折销售行为一旦成为共识，就容易引发羊群效应。一方面，将使大量商品房向市场集中供应。另一方面，将加大人们对房价可能进一步下跌的预期。因此，尽管目前只有珠三角地区的房价在下跌，它的影响却是全面的，一旦房价步入下跌轨道，能够独善其身的城市微乎其微。

    而且，从2003年至今，持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮，也在从根本上改变商品房的供求关系。以深圳为例，深圳世华地产研究中心的数据显示，2008年一季度，深圳共有26个新盘入市，总推盘面积将近90万平方米，为全市提供了8733套商品房住宅。而2007年深圳依然还有不少新盘存量，其中可售住宅面积506.66万平方米，可售套数49266套。也就是说，整个一季度，深圳全市新盘有近600万平方米的在售面积，共57999套商品住宅在售。而去年全年一手住宅的销售套数仅为50598套！这意味着，即使今年其他三个季度深圳不推出新盘，仅目前现有的存量就足够销售一年多。而深圳的情况并非特例，它之所以现在看起来像是特例，是因为其他地方的潮水还没有退却，裸泳者还没有露出来而已。

    也许，过不了多久，当许多城市的房价相继步入下跌轨道，人们才突然发现，所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言，商品房其实是供大于求的。

 

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]]> Thu,08 May 2008 22:51:40 CST 0 <![CDATA[3成港人内地置业首选深圳 投资渐转向关外]]> .html     最新调查报告显示,近三成港人有意到内地置业,其中———

    三成港人内地置业首选深圳

    业内人士分析,房价下降及回报率提升将吸引更多港人来深置业

    近日，置业国际在香港各地区访问了1136名18岁及以上的香港市民，调查结果显示，还有近三成（29%）港人有意到内地置业。而深圳仍然是港人置业的首选城市，占到31%的比例。置业国际董事总经理姜树荣认为，深圳的房价已经下降三成，降到了一个比较合理的水平，随着人民币升值等利好消息的刺激下，预计会有更多港人来深置业。

    一季度投资比率达25%

    根据调查报告显示，在有意到内地置业的港人中，有逾五成（53%）由于看好内地物业升值潜力而到内地置业，而由于人民币升值到内地置业的港人占到44%。

    据统计，港人在深购买作收租投资的比率从2000年的4%到2008年首季的25%，有逐渐上升的趋势。姜树荣认为，2008年深圳首季房价平均跌幅达20%-30%，而租金却仍在上涨，回报率也普遍达到了5%，吸引了港人的注意。而且香港楼市经过一季度的快速上涨后，目前交易量已经逐渐回调，而股市也波动较大，这也让港人把投资眼光放到了最靠近的深圳。“深港房价差距仍然有8-10倍，比较之下深圳房价的基数较小。就算深圳房价每平方米继续下探1000、2000元，折算成平方尺计算，也只是每平方尺100、200元，这对港人来说影响不大。”他说。

    至于港人限购政策是否继续对此有影响，他说粗略估算还有近100万户的港人家庭没有在深圳置业投资房产，这个需求量比较大。

    　投资区域逐渐转向关外

    根据调查显示，目前港人最喜爱的投资地区仍为福田及罗湖，其次为布吉及南山，不过近期也有不少港人对龙华及宝安表示兴趣。

    至于港人会不会对降价幅度较大区域较感兴趣，深圳中原地产总经理李耀智表示，目前关注深圳楼市的港人已经从之前的中港家庭购房自住逐渐变为了中产阶级以上的财富阶层，而他们更关心房产的投资回报率。“之前港人基本都是在布吉，罗湖、福田关口置业，现在深圳楼市调整了，越来越多具有较多财富的港人前来咨询深圳楼市情况，粗略估计五成以上都是长线投资。他们对深圳的区域并不了解，他们并不在乎房产所在区域，而是更注重资产的回报及升值情况。”

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]]> Thu,08 May 2008 22:28:26 CST 0 <![CDATA[驳王石楼盘不会再降:楼市＂探底＂才刚开始!]]> .html     作为地产界的老大，王石总能站在行业的最前沿发表最震撼的演讲，我也一直很钦佩他的远见卓识。不过，自王老大抛出拐点论之后，他再发表的各种观点似乎总能让人感觉到有些不适。近日，在其新书《让灵魂跟上脚步》的宣传活动上，王石对楼盘降价话题的表态再一次引起了我的质疑——“我们该降的都降了，应该不会再降了”王石此言究竟从何而出？

    开发商小恩小惠“讨好”购房者

    之前，王石曾在公开场合表示：今年房地产从紧的调控政策将使得开发商的资金供应持续紧张，房价结构性回调已是必然，甚至有可能出现一定程度的过度回调。对于王石这种对市场的大势判断，包括我在内的很多业内人士也都一致赞同。毕竟对于开发商来说，资金链紧缩是几乎致命的关卡。因此，这种背景下开发商采取一些降价措施也是情理之中。然而，仅仅事隔两三个月就下定楼市“该降的都降了，不会再降”的判断似乎有些牵强。

    虽然，目前各地开发商确实都在采取一些打折优惠活动带动销售，但从根源上讲这些促销手段大都是“隔靴挠痒”，开发商只是在不断的用小恩小惠讨好购房者，他们与购房者仍然处在僵持阶段。以北京为例，虽然前几日网上盛传北京楼市提前过完奥运会房价跌幅超过10%，但从最新公布的北京市房屋销售数据来看，一季度新建商品住宅销售价格同比上涨17.8%，其中1月、2月和3月销售价格同比分别上涨18.1%、17.4%、17.9%，也就是说，北京的商品房屋销售价格仍在上涨，只是涨幅小了些而已。

    大小有别，房企不可一概而论

    另外，在谈及房地产行业未来走势的判断时，王石表示，跟着万科调整价格的房地产公司，房子卖得不错；不跟着降价的房地产公司，都很难受。如此片面的定论有些欠妥。

    对于中国的房地产市场来说，大企业的资金实力是他们抵御市场风险的法宝，他们完全有能力提前应对市场变化。但对于那些二三线城市的中小开发商而言，不论是发展速度规模，还是抵御风险能力都不可同万科这样的大公司相提并论，在分析楼市整体未来走势和市场反应时，更不可一概而论。同时，如果从另一角度假设，降价是因为那些地产商资金极度紧缺，不能再等，而不降价的地产公司是因为还有资本继续维持的话，王石所说的“很难受”也就无从提起了。

    关键时期，房企怎会错失良机

    在这个被人们喻为“红五月”的季节，王石还表示，今年5、6月份非常关键，部分资金链紧绷的房地产企业能否扛得住本轮周期性调整，不久之后将见分晓。可以说，这个关键阶段关系着大多数房企的生死存亡，他们难道舍得错失良机，束手就擒？

    前面提到过，全国像万科这样数一数二的实力开发商终究是少数，大多数的中小型开发商还没有把控市场的能力，他们往往是跟着市场跑。虽然在资金紧缩影响下，他们迫切希望通过销售实现资金迅速回流，但由于自身抗风险实力有限，降价让利过程中依然存在很大阻力。因此，虽然楼市目前出现种种降价迹象，但大多是房企在通过打折优惠试探市场反应，整体的市场氛围仍处于观望状态。

    此种情况下，对于那些急需资金迅速回流的中小开发商们来说，抓住5、6月这个关键期，通过较小的打折优惠实现最大的利益价值是他们首选措施。毕竟，如果突然中止所有打折优惠活动的话，房价的回升会再一次打击购房者的心理预期，更有可能将楼市推入更深一轮的观望阶段。可以说，这次将是背水一战。

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]]> Thu,08 May 2008 22:26:34 CST 0 <![CDATA[红5月人气渐旺 自住需求催热深圳春季楼市]]> .html 新闻缘起

    五月伊始，楼市可望迎来２００８首度飘“红”。一年一度的春交会与“五一”假期同时到来。此时，新一轮的置业潮正在聚集。据不完全统计，“五一”期间，深圳楼市９０平方米以下的紧凑户型占成交总量一半以上，中小户型的仍继续受到市场的追捧和青睐。目前的购房者的心态已经趋于理性，刚性需求成为拉动楼市消费的主力军。

    开发商争锋春交会

    ５月之初正逢春交会，本届春交会现场人气高涨，首日参观人数据估计为近年之最。

    参展商们各出奇招，招揽客源。以金地梅陇镇为例，为了方便看楼客户，每天安排２８次看楼车专程接送客户。５天时间，共有约１８００批客户坐看楼车参观了金地梅陇镇。“五一”期间，金地梅陇镇通过春交会成交８０多套，其中６８％的客户来自于福田、南山。而地处布吉的慢城，更以“婚房”为噱头，成功吸引数百购房者置业趋向，“五一”期间成交逾百套。

    自主型住宅率先破冰

    今年率先破冰的楼盘中，应该说大多为自主型住宅，相对性价比优良。金地梅陇镇应是最为典型的。金地梅陇镇三期一批单位开盘即售４０％，其中９０平方米以下小三房单位不到一个月全部售罄。４月１９日，金地梅陇镇三期加推１７栋臻品精装修单位，位于小区中央位置，主力面积是８４－８９平方米的三房两厅两卫，备受置业者关注。

    总体来看，９０平方米以下住房是目前楼市的消费主流，这类物业相对来说具有着更良好的性价比，更能够满足自主型购买消费群的实际需要。

    置业者置业意向大曝光

    楼市开始“红起来”了，那么置业者是怎样考虑的呢？据春交会现场调查，目前置业者的置业意向主要集中在三个方面。

    首先选择大社区。一位从马来西亚回深圳定居的别小姐表示：“我是一个很讲究生活品质的人，喜欢和自己同类的人生活在一起。我就喜欢大社区生活，配套也很齐全！有健身房，书吧……住在社区中心，视野开阔，园林安静。在家里大大的露台上，欣赏下面的园景心情会非常愉悦。”对于刚性需求主导的市场，楼盘素质好、品质高、适宜居住、价格合适的社区自然受到自住型客户的追捧。

    其次位置很重要。买楼为了自住，自住当然首要考虑楼盘的位置是否适宜。在关内楼盘选择较少的情况下，只能到关外供应较多的片区去选择楼盘居住。目前作为福田中心区的后花园龙华正成为置业者关注的一个区域之一。这里从龙华驱车前往福田中心区只需要１５分钟左右，到罗湖中心区、南山中心区车行时间均可以控制在３０分钟之内。特别是福龙路的开通，可以直接从龙华通往香蜜湖片区，完全不用经过梅林关。并且地铁４号线、５号线正在火热施工当中，未来的龙华轨道交通前景美好。

    再之品质很重要。目前市场上流行的精装修，被部分置业者看好。“精装交付”，这对于忙于事业的深圳买家来说，无疑是吸引成交的重磅武器。精装修不仅能够减少置业者的麻烦，而且能够保证楼盘的品质，很多楼盘更选用国际化的品牌材料进行装修，更提升了物业的质素。精装修房正成为一种风尚，并获得了大多数置业者的接受和认可。

 

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]]> Thu,08 May 2008 22:24:08 CST 0 <![CDATA[深圳新房价跌回一年前? ]]> .html     深圳新房价跌回一年前?

    深圳中原物业顾问有限公司的最新数据显示，今年3月深圳一手房成交均价为12463元/平方米，和去年3月份已基本持平。业内人士表示，3月份深圳楼盘刮起降价风，在4月还将持续。

　　3月房价是一年来最低值

　　一周前本报的调查也显示，深圳各片区价格已调整到去年同期水平，其中宝安中心区、龙岗中心城、布吉、龙华坂田区域、南山前海等片区的价格调整幅度尤甚，福田、罗湖等“稳价”片区价格调整也比较明显。中原地产最新出炉的统计数据也佐证了这一点。
报告显示，3月份深圳一手房成交均价为12463元/平方米，已和去年3月份的12657元/平方米基本持平。记者比对过去12个月的成交数据发现，今年3月份的成交均价已是一年以来深圳房价的最低值。

　　数据显示，3月份深圳共成交一手房3457套，其中龙岗1322套，宝安1556套，占到总成交量的83%。而上述两区的成交均价也是深圳楼价最低值，分别为10465元/平方米、11114元/平方米。宝安和龙岗两区的大量成交直接拉低了成交价。

　　3月份深圳楼市刮起降价风，大小开发商都通过各种方式调低价格。“以龙华坂田区域为例，龙华万科第五园、金地梅陇镇直降之后，片区内的楼盘都在跟风，各个在售楼盘都在推特价房希望能带动销售，新入市的楼盘价格也明显低于预期，成交价自然有明显下落。”龙华一业内人士如是说。

　　4月份降价风潮还将持续

　　“价格降到消费者接受了才叫理性。3月份成交有明显回暖，说明价格下调已经有了反应。但从消费者角度来讲，降价还是不到位的。”在近期的多次踩盘过程中，有多家开发商做上述表示。

　　接受记者采访的多位业内人士均表示，3月份的降价风潮，4月份仍将延续。“从‘9·27’房贷新政开始，新房、二手房成交有明显下滑，到现在刚好半年时间。一般来说，楼盘销售半年甚至更久时间还持续冷淡，开发商尤其是小开发商资金链就会出现问题，3月份的降价风潮就是一个表现。4月份开发商还会通过各种方式降价，以缓解资金困境。”福田一地产公司高层说。

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]]> Tue,06 May 2008 00:12:37 CST 0 <![CDATA[深圳20片区竞争力一览]]> .html 福田南 居住功能圈紧贴CBD

　　福田南属于中心区一级辐射区域，是中心区最重要的居住配套服务区域。皇岗口岸和福田口岸相继开通，为福强路住宅和商业带来了发展良机。大批港人来此消费和置业，拉高该片区消费水平的同时，也使房价和租金高居不下。特别是靠近福田口岸的房子，户型设计偏港式，多紧凑小户型，社区普遍不大，但颇得港人喜爱。
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　　往西行，能见到皇岗公园就在福田区委旁。以福田区委为中心，分布了一些楼龄较老且户型偏大的居住区，还有著名的城中村&ldquo;皇岗村&rdquo;，人居密集。另此区域具有浓郁的生活气息，有各地各式的餐饮店，商店琳琅满目，夜夜都有闹市。规划中地铁三号线和七号线交会处就在此，站名即石厦站，使该片区房价也找到一定的升值支撑。不过，即使离地铁稍远一点的益田村，因为有难得的大社区和无所不包的商业形态，同样深得居家人士的情有独钟。

　　新洲在福田区委的西部，城中村比较密集，但已列入规划的改造计划中。因为地理位置较好，又临近福田中心区，且南靠红树林自然保护区，步行数分钟即可走到，这些同样使该片区呈现出良好的发展前景。新洲路上的绿景中城天邑，就是由城中村改造的新项目。相信在未来几年中，城中村的改造还会为福田南带来新生的活力。

　　城市规划　深南、滨河、广深并行穿过

　　福田南目前发展较成熟，新盘较少，虽有城中村，但大都已在规划改造之中。该片区最突显的优势在于交通网络四通八达。东西方向，有与深南大道平行贯穿该片区的快速路滨河大道，还有从滨河大道延伸出来的城市主干道福强路，广深高速也在此起始，连接皇岗路。南北方向，有福田路、彩田路、金田路、新洲路等多条城市主干道穿行。除公路纵横之外，还有已运行的车号地铁线，以及规划在三四年之后开通的七号线和三号线。可以说，由此片区去到深圳的任何一个地方，或是前往香港都十分方便，可选择的交通方式较多。

　　生态地理　拥有红树林自然保护区

　　从福田区分区规划(1998-2010)可看到，福田南拥有3条生态通道，都经福田中心区，从深南大道向南延伸，两条通往大名鼎鼎的红树林自然保护区，一条延伸至福田区委旁的皇岗公园。其中最长的一条是新洲路，还连接上了福田北区的莲花山公园。红树林自然保护区与中心商务区遥相呼应，令福田南展现出一派独特的南国海滨现代化城市风貌。而由山林与草坪结合、占地面积17.3公顷的皇岗公园属公益性市政公园，为当地居民提供休闲锻炼场所。

　　生活配套　现已有中小学校几十所

　　在该片区，有新洲中学、石厦中学、皇岗中学、岗厦中学、新洲小学、众孚小学、石厦小学、丽中小学、福民小学、水围小学等多所中小学校，拟建或规划建设的将有十多所，将成为福田区内学校最为密集的片区。另有多所幼儿园。医疗方面，除各自的社区医疗服务点之外，还有彩田医院、福田区妇幼保健院等。银行也相对密集，可选择的范围较大，除中国银行四大家之外，还有广东发展、招商、永亨、上海浦发等多家商业银行。综合商场有人人乐购物广场、新一佳、时代广场、家乐福、天虹、苏宁等。

　　城市功能：接壤香港的居住功能区

　　在《深圳城市总体规划(2007-2020)》中提到，福田中心区主要发展市级行政、文化、商业、商务等功能。紧贴福田中心区的福田南片区，被定位为居住功能区，它提供大量住宅群落，还有新洲村、皇岗村等较大的城中村。此片区有多处消费休闲场所，商业形态丰富，属居住区级商业中心之一。

　　因为福田南拥有两个口岸(皇岗口岸和福田口岸)对接香港，深港两地来往十分方便，因此，港人在此置业消费较多，这让福田南片区同时也成为了深港两地名副其实的交流平台。

　　片区幸福竞争力指数：★★★★★

　　香蜜湖 豪宅地位不断加固

　　香蜜湖片区于2004年4月16日，拍出了&ldquo;九万三地块&rdquo;，再次将这个片区房价推向全市咋舌的房价制高点。香蜜湖片区自1997年推出东海花园以来，不仅东海地产被封为&ldquo;豪宅世家&rdquo;，且将整个片区带入了深圳豪宅发展的&ldquo;奥林匹克&rdquo;时代。接着2002年水榭花都入市，快速被市场消化后，2003年的熙园、2004年的香域中央，以及近两年推出的香蜜湖1号等一连串的豪宅标杆入市，都使该片区的豪宅地位不断加固。

　　直到去年3月，虽然深圳房价还未疯狂上涨，香蜜湖片区平均单价就超过了2万，比全市豪宅均价高出将近一倍。如此之高的房价并没有吓退置业者，香蜜湖片区是处于福田区自然资源较充分、高端物业聚集的大型住宅区域，其片区价值的稀缺性使该片区被市场看好。香蜜湖片区临近福田中心区，据说有很多企业高管十分乐意居住在此片区，出行开的大都是私家车。

　　另外，靠近景田的天健花园、万科城市花园也都是该区域早期优质住宅小区的示范，社区内同样是鸟语花香，闹中取静。

　　除了香蜜湖，还受中心公园、侨城东、莲花山等区域辐射，令该片区与城市中心浑然一体。因此在很多深圳人心中，&ldquo;香蜜湖&rdquo;不只代表生态环境，更包含了更多的生活内涵。

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　　城市功能：商务中心旁的生态住区

　　香蜜湖片区，因其自然景观资源丰富，有山有水，被规划定位为市绿化生态功能区，有香蜜湖度假村、高尔夫球场、花卉世界等自然及人工生态资源，共同奠定该片区良好的生态品质。且其毗邻深圳福田CBD，特别是受中心区和中心西区商务氛围影响，高端物业云集，汇集了多个深圳知名豪宅项目，直接产生&ldquo;商务-生活&rdquo;连动效应，被冠以深圳中央生活区。在福田区分区规划中提到本片区还有&ldquo;福田区的储备型片区&rdquo;角色，因此政府对其开发建设的强度和速度都有所控制，以确保其旅游和高质量居住环境。

　　片区幸福竞争力指数：★★★★★

　　城市规划　路网很发达住宅密度低

　　香蜜湖片区位于深圳的中轴线上，东起新洲路，西至侨城东路，南到深南大道，北至北环路，包括安托山东、竹子林、农科中心、香蜜湖、景田五个街区。该片区通过深南大道、北环路和香蜜湖路与外围交通相接，区内东西向莲花西路、红荔西路，与南北向的农园路、农林路、香梅路相交，构成了发达的片区路网架。

　　在该片区西侧，可从深南大道上广深高速；有地铁一号线香蜜湖地铁站在此停靠。或许是片区的居住密度较低，且私家车拥有率较高，因此区内公交线路站点相对设置较少。

　　　生态地理　自然资源丰富成带状绿地

　　从深圳市的规划图上可见，香蜜湖片区用绿色标注的区域较多，最为醒目的是居于核心地位的香蜜湖。大型休闲娱乐场所&ldquo;香蜜湖度假村&rdquo;依湖而建，园内有从国外进口的多项大型水陆游乐项目，其中包括具有亚洲一流水平的大型水上乐园，加上多座豪华宾馆，广阔的人工湖。与香蜜湖度假村相邻的还有特发高尔夫球场，是我国成立最早的高尔夫球俱乐部之一，拥有27洞108杆的国际标准。农科花卉世界环香蜜湖西侧，还有安托山东部为香蜜湖营造山景。

　　生活配套　配套多样逐步形成规模

　　香蜜湖片区的生活配套随着住宅的开发，日益完善。有多所中小学校，如深南中学、高级中学、景龙中学、景秀中学、福景外国语学校、深圳高级中学、福田外国语学校、竹林小学、竹园小学、景田小学、景秀小学等等。幼儿园有红蜻蜓幼儿园、天健幼儿园、景田幼儿园等。

　　医院有：北大深圳中心医院、景田医院、福田中医院等。综合商场也在不断增加山：山姆会员店、嘉信茂购物中心、全家乐、岁宝百货、民润超市、华润超市等等。

　　华侨城 闹中取静的纯粹生活

　　片区综述&mdash;&mdash;

　　华侨城片区是深圳三大豪宅居住区之一，近期代表作品有波托菲诺、翡翠郡、侨香诺园、首地&middot;容御等，但片区内并非全都是豪宅，在较早期的项目中，价格普遍都不高。前两年市区价格开始上涨时，这里的涨幅非常小，直到2007年，华侨城片区的二手豪宅才开始领涨全市，如2001年建立的锦绣花园二手均价去年炒到28000万元/平方米。目前华侨城片区普通二手房价格在1.5万元/平方米左右，品质稍高的约2万～3万元/平方米，至于顶级豪宅，如波托菲诺中别墅的价格高居10万元/平方米。

　　华侨城片区住宅业与旅游业的共同发展，使片区呈现出别具一格的生活风貌，能见到大量的异国情调的景点建筑环绕，吸引了大量游人前来娱乐休闲，但这并不影响居住区闹中取静的优雅姿态。另还有何香凝美术馆、OCT当代艺术中心等为此片区连续输送新鲜的高尚艺术文化，使生活更加纯粹。

　　综观该片区居住群落，以中、大户型产品为主，大都具备山水景观环境特色。区内还采用人车分流、丁字交叉等道路布局方式，使自然环境和景观相辅相成，并起到限制过境车辆进入和区内车速作用，也减少了汽车交通对居住环境的不良影响，令步行舒适。

　　城市规划　衔接福田中心与西部通道

　　华侨城片区位于市中心区福田中心区与南山西部通道的衔接位置，处深南大道旁，东临侨城东路和侨香路，南通白石路及滨河大道，上广深高速也不过十来分钟，交通十分便利。不仅公交线路发达，它同时也是目前南山区惟一拥有地铁的片区，且临靠一号线的侨城东、华侨城和世界之窗三个地铁站。华侨城片区的开放性和兼容性，除了有畅通无阻的交通网络给予支撑之外，还有杂糅了多种国际元素的旅游产业和艺术中心，使该片区在建筑和生活方式上呈现出与众不同的高尚品位。

　　生态地理　旅游、艺术文化相结合

　　华侨城片区在充分尊重自然基础上，保留了原有山丘地形、海岸环境、山塘小溪和荔枝树林等自然资源，并开发了华侨城人工湖。对于各大旅游景点的建设也都体现了人与自然的和谐，世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗村等，优美的人文景观无一不结合了良好的生态自然环境。该片区东邻深圳园博园，南靠海滨生态公园，西近名商、沙河高尔夫球会，而区域内的何香凝美术馆、华夏艺术中心、OCT当代艺术中心等，不断在深化华侨城片区的艺术文化气息。

　　生活配套　星级酒店林立配套高档

　　华侨城片区在开发休闲旅游产业的同时，酒店服务业也相应得到发展，知名酒店有华侨城洲际大酒店、威尼斯大酒店、海景酒店等。商业配套有综合性商场百佳超市、商业街、沃尔玛、国际酒吧街等等。居住于该片区的人们在坐享了片区相关的休闲娱乐氛围的同时，还拥有贵族化教育配套，有华侨城中学、华侨城小学、华侨城第一幼儿园、南山外国语学校、中央教育科学研究所南山附属学校、深圳大学城、深圳警察学校以及暨南大学中旅学院等。

　　城市功能：兼容国际元素的高尚区

　　《深圳市南山区分区规划(2002-2010)》中指出，华侨城片区由居住、旅游、高科技产业三大功能组成，是深圳市重要的市级旅游服务基地之一和南山区环境优美、设施完善、认同感强的高尚生活社区，属次区级中心和居住地区级商业中心，集中配置商业、服务业、文化娱乐、体育功能。该片区不仅开发了大量的优质住宅群，同时还打造了多处旅游景点，将旅游概念融于地产，汇集了大量国际生活元素，形成国际性的旅游海滨带。在侨城北路与广深高速公路之间仍保留为工业用地发展区域。
片区幸福竞争力指数：★★★★★

　　红树湾 大社区豪宅的集中地

　　片区综述&mdash;&mdash;

　　和深圳别的区域不一样，红树湾区域还是一个全新的区域，它位于华侨城的南面，红树林绿色生态区的北面，目前这个区域建成的只有红树西岸、京基御景东方、中信红树湾等几个楼盘，更多的区域还是空地。不过，按照目前这个区域的规划，红树湾将来可能是深圳休闲娱乐以及居住办公的高档区域。

　　据了解，现在，红树湾的欢乐海岸正在建设，加上根据南山目前已经公布的规划，未来红树湾片区还将有深圳的歌剧院动工建设。按照幸福人居的标准，这一区域已经具备了休闲文化功能，在深圳这样大型文化娱乐设施并不多见的城市，红树湾片区在享有如此多的自然生态景观资源后，还能有让人瞩目的文化设施和娱乐设施，对于居住者来说都是一种幸福。

　　据了解，片区已经建成的几个楼盘，都属于大社区的豪宅，在售的红树西岸、中信红树湾、京基&middot;御景东方几个楼盘都属于高端楼盘，使得这个片区的居住人群比较单纯，基本都是深圳的上层人士。现在，三个楼盘前期都已经有业主入伙，加上在售的部分，未来这个区域还将有数千人居住进来，只有等到那个时候，等到配套完全完善之后，这里的幸福指数才会大大提高。

　　城市规划　区域规划紧系深港融合

　　红树湾的城市规划大部分还在进行，由于位于深圳湾，在前几年南山的规划建设中已经间接受益。随着南山的发展，红树湾的重要位置也日益明显。2007年深圳湾口岸开通之后，从红树湾到深圳湾口岸只要几分钟的车程，因此这个区域的规划将和深港融合联系在一起。据了解，在南山区公布的&ldquo;十一五&rdquo;规划里面，有打造&ldquo;三点一线一中心&rdquo;的提法，其中一线是指建成滨海大道金融、商务、总部经济黄金线。在滨海大道以北至白石洲以南地带规划建设高档办公物业，吸引跨国公司的亚洲或中国总部进驻，构建南山的总部经济。

　　生态地理　靠近深圳旅游核心地

　　红树湾片区紧邻华侨城和深圳湾，靠近华侨城就意味着这里靠近深圳的旅游核心，不仅拥有世界之窗、民俗文化村、欢乐谷等旅游区域，而且整个华侨城片区也是深圳生态保持最好的区域，整个区域的绿色比例十分高。从华侨城到红树湾，是以华侨城湿地相连接，这个湿地会是以后的欢乐海岸。除了这些，红树湾片区南面是深圳湾，有红树林公园和深圳湾滨海休闲带，西面是沙河高尔夫，这种周边都是生态景观的区域，在深圳目前已经十分少有。

　　生活配套　目前生活依赖裙楼商业

　　目前红树湾片区已成型的生活教育医疗配套还很少，现在居民生活主要依赖世纪村裙楼的一些商业和华侨城的商业配套。不过，今年，位于红树湾片区的百纳空间就会开业，开业之后，这里将有天虹商场、太平洋影院以及各种餐饮主力店开业，基本可以满足片区居住生活的需要。至于教育配套，目前红树湾里面建立了一所深圳湾小学，还有中学在建设中，位于深圳湾东部的区域，滨海医院的规划地块也已经圈起来，红树湾的整体配套，预计还要几年才能完成。

　　城市功能：休闲功能未来也将体现

　　目前该片区的城市功能主要还是生活居住功能和第三产业功能，主要表现在该片区对于住宅的打造和在建设的一些文化设施。目前红树湾片区大部分地块还没有被开发，已经开发的几个地块，只有住宅和少量教育配套，虽然已经有不少市民住进了这个片区，不过未来的几年，预计还会有几千人居住到该片区，生活功能会被进一步加强。此外，区域内还有在建的欢乐海岸和一个规划的歌剧院，未来这里的休闲功能也将表现出来。

　　片区幸福竞争力指数：★★★★★

　　前海 成熟住区承载&ldquo;海居梦&rdquo;

　　前海片区主要分为东西两区，东区是旧城区，城中村聚集的区域。西区是填海区，片区住宅有合理的居住规划，聚集了很多大型居住社区，是南山大型的综合性住宅开发区域之一。

　　目前，前海片区的中档物业已非常成熟，不少高端物业也正在开发，在售楼盘如诺德国际居住区、雷圳0755、星海名城&ldquo;城中央&rdquo;、鼎太风华6期等，均以中小户型为主，市场定位为城市白领人群，相对豪宅遍布的后海片区而言更加贴近普通市民的生活。然而，去年底出台的《深圳市城市总体规划(2007-2020)》赋予了前海片区更高的规划定位和发展目标&mdash;&mdash;包括前海、后海和宝安中心区在内的&ldquo;前海中心区&rdquo;将要和福田中心区并驾齐驱为深圳的&ldquo;双中心&rdquo;。据深圳市规划局有关人士透露，前海中心区是深圳未来发展的重点，前海中心区有10平方公里左右可用土地，定位为珠三角甚至是泛珠三角的区域性商务中心、生产型服务中心，是深港共建的最佳地理位置之一。

　　可以预见，未来的前海将满足更多深圳人的&ldquo;海居梦&rdquo;。首先，前海地理位置优越，有大铲湾、海港、海景等&ldquo;硬件&rdquo;支持；其次，区域的海资源最丰富，海景观占有明显优势；再次，区域高素质人才集中，港口经济的发展还将带来丰富的物流、人流和信息流。

　　城市功能：深港双城生活交转之地

　　目前，前海是南山大型的综合性住宅区之一，而且随着深圳西部通道与香港的联通，该片区成为深港双城生活的交转之地。在《深圳2030城市发展策略》的城市功能定位中，前海片区是&ldquo;西联东拓&rdquo;的起点&mdash;&mdash;通过建设跨珠江通道，加强与珠江西岸乃至西南各省的社会和经济联系，同时也是布置泛珠三角大型商贸服务设施的最佳区位&mdash;&mdash;未来深圳将加强与香港的合作，发展现代服务业，把前海湾建设成为泛珠三角的现代服务业中心之一。因此，前海片区定位为&ldquo;两区两服务&rdquo;：建立深港自由贸易区和生产服务中心区，为珠三角服务和发展高端服务业。

　　片区幸福竞争力指数：★★★★★

　　城市规划　居前海中心区核心地位

　　根据《深圳市城市总体规划(2007-2020)》，前海中心区被定位为深圳两大城市中心之一，与福田中心区同属于市级城市中心、战略性发展区域，前海则是核心。

　　前海中心区包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。

　　据了解，深港候机厅、中海油华南总部、深圳地铁MALL均将落户前海，而由于广深港客运专线将通过前海进入香港，因此前海也将成为未来深港新的连接点。

　　生态地理　通往珠三角和香港枢纽

　　前海距离蛇口花园城中心商圈、海雅商圈、海岸城购物中心、保利文化广场等成熟商圈仅3-5分钟车程，到海上世界也不过10来分钟，宝安国际机场、香港国际机场、香港中环、迪士尼乐园均在40分钟车程内。种种因素决定了前海地区将是深圳建设国际城市&ldquo;绕不过&rdquo;的路径。从地图上就可看到，前海位于珠江口西岸，距离香港很近，随着&ldquo;深港大都会&rdquo;的建设，前海片区的物业价值还将进一步提升。

　　生活配套　丰富教育资源优势突出

　　前海是一个商住氛围成熟的片区，各项生活配套齐全，教育资源尤其丰富：南山小学、阳光小学、前海中学、南头中学、南国小学等学校汇聚，还有南山图书馆；其次是商场密布，包括人人乐购物广场、天虹商场、海雅百货等，大街小巷里可见各种档次、天南地北风味的餐馆。同时，深圳火车西站就在前海片区内，北部的深南大道让前海与深圳市区紧紧相连，由月亮湾大道连接关内外和珠三角各城市，而去往香港可从附近的后海深圳湾口岸出境。

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　　后海 新中心崛起的国际住区

　　从1991年南山区在深圳市第一个提出创建区级中心区&mdash;&mdash;南山商业文化中心区的构想以来，经过17年的发展，如今的南山CBD已经是商业繁华、商务气氛非常浓郁，海岸城、保利文化广场、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店等现代化建筑屹立在南山CBD的核心区域，成为后海片区商业的标志性建筑。

　　2007年，后海更成为了众人关注的焦点，因为7月1日西部通道正式通车，又一条连接香港大动脉的开通意味着深港一体化进程又向前迈进一步，而后海作为最接近西部通道的片区，其商业、金融、科技等受益程度无疑给了大家更多的猜想和期望。而2007年11月21日，深圳市政府公布了《深圳市城市总体规划(2007-2020)》修编草案，更规划将深圳的城市中心扩展为福田和前海两个中心，其中前海中心把后海片区涵盖在内，目标为发展区域功能的生产型服务业与总部经济。这无疑对于后海的经济及行政地位来说，又是一次质的提升。

　　而更让人瞩目的是，作为南山商业文化中心区的延续&mdash;&mdash;后海湾填海区的规划。目前，深圳市重点工程&mdash;&mdash;15公里长的深圳湾滨海休闲带和耗资9.2亿元的后海体育中心等市政规划建设已全面启动。2007年7月，深圳后海湾赛场被正式确认为F1摩托艇世界锦标赛永久性赛站，后海这一国际居住片区将被全球所瞩目。

　　城市功能：将成为深圳金融副中心

　　早在几年前的《深圳2030城市发展策略》中就明确提到，西部滨海区将与香港合作发展成为区域的生产型服务业中心，并一举成为泛珠三角的经济中心。而在《深圳市城市总体规划(2007-2020)》中，更加明确规划了未来将拥有2个城市主中心：福田-罗湖中心和前海中心，其中后者包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域性生产型服务业与总部经济。除此以外，后海还将建设全市金融副中心，发展为高新技术产业、物流业、创意产业的创业投融资中心和金融电子产品研发中心。

　　片区幸福竞争力指数：★★★★★

　　城市规划　　西部通道 地铁二号线

　　2007年7月1日开通使用的西部通道主要包括深圳湾口岸和深圳湾公路大桥。其中，深圳湾公路大桥全长5.5公里，北接深圳后海湾片区，南至香港新界西北鳌磡石，是香港与深圳之间的第四条行车过境通道，也是粤港间最大的跨境基础设施之一。

　　2006年6月12日，地铁二号线正式开始建设，预计全线将于2010年建成通车。根据初步规划，二号线将有4个车站设在后海片区，预计将直接为300万以上的市民提供快捷的服务。西部通道和地铁二号线，都将直接打通后海内外的网络通路，为后海片区营造更便利的生活。

　　生态地理　15公里深圳湾滨海休闲带

　　根据规划，后海片区将成为为南山商业文化中心区和后海休憩商业区(RBD)提供配套居住的主要片区之一，通过完善公共配套设施及市政公用设施配套建设，综合整治人居环境，形成适宜居住的滨海居住区。后海湾填海区，总建筑面积近150万平方米，由著名的法国欧博进行总体设计，规划营造延续蛇口独特风情和宜人的城市空间脉络格局，预计将建成国际滨海住区。而15公里长的深圳湾滨海休闲带，世界F1摩托艇赛场、后海体育中心规划，都将成为居住者的生态的休闲、运动场所。

　　生活配套　　多功能综合高档商务区

　　后海片区的南山商业文化中心区占地面积135万平方米，为深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。其核心区域占地30公顷，是商务、商业、博览、文化多项功能为一体的综合性高档商务区。其中海岸城购物中心、保利文化广场等商业文化建筑各具特色，异彩纷呈，为后海片区居民提供丰富的购物、文化享受。而西部通道开通并实施一地两检的新通关模式后，后海片区居民到底香港只需15分钟，到香港迪士尼也是20分钟，消费、娱乐将更为便利。

　　宝安中心区 生活氛围日趋成熟

　　大铲湾港口正在紧张建设中，地铁一号线、五号线都在封闭施工，道路拓宽工程正在进行，周边配套正因为人群聚集在逐步完善&hellip;&hellip;宝安中心区一切看起来生机勃勃。

　　很明显，现在的宝安中心区已成为一片簇新的住宅集群，鸿荣源、龙光、荣超、天健等实力开发商早已在片区内&ldquo;安营扎寨&rdquo;。而如今宝安中心区核心区域的住宅项目已能数清：熙龙湾已经开售，金泓&middot;凯旋城、幸福海岸、深业&middot;新岸线销售已接近尾声，海语西湾本月底进入市场，第五大道二期、天健高级商务公寓也已经动土建设。

　　根据相关规划，宝安中心区总面积为15.58平方公里，其中核心区(滨海片区)面积为7.18平方公里。早在2003年，宝安区政府就为片区的规划设计做过国际咨询，最终中选方案定为&ldquo;一条中央绿轴、一个都市绿环、三个圈层&rdquo;。其核心圈层是围绕中央绿轴东西两翼展开的商务办公区、核心商业区以及海滨休闲公园。
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　　对居民而言，实在是有看得见的利好。对于宝安中心区的长足发展，片区业内人士十分看好，开发商频频高价拿地造地王便是证明。鸿荣源集团副总裁王振江更明确表示：2008年片区会进入快速发展轨道，3年内宝安中心区的发展将初步成型。

　　城市功能：重点发展总部经济

　　去年11月公布的《深圳城市总体规划(2007-2020)》，将宝安的城市功能和定位作出更明确规定：前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。

　　跟深圳其他区域不同，宝安有千万吨级的大铲湾港口和深圳机场，片区业内人士称这种海港和航空港为动力带来的经济增长模式为&ldquo;双港经济&rdquo;。大铲湾港口建成后，世界各国的物流、航运、金融公司都会因此聚集，&ldquo;双港经济&rdquo;将是宝安发展总部经济的最强劲支撑。

　　片区幸福竞争力指数：★★★★★

　　城市规划　　地铁一号线直入&ldquo;宝中&rdquo;

　　去年宝安大道实现与深南大道接驳，使得宝安中心区和市区往来更便利，而正在施工的地铁一号线将会让这个无缝连接更名副其实。

　　地铁一号线延长线在宝安中心区设3个站：新安站、宝安中心站、宝体公园站，目前这三个站点周边已经聚集了大量高尚住宅区。

　　除此之外，现在沿江高速深圳段正在建设中，滨海大道也已经动工，而海滨广场的市政配套设施正在完善，宝安体育馆作为大运会分会场也在建设，这些都对片区发展有直接利好。

　　生态地理　　宝安中心区也面海

　　宝安中心区面山靠海、规划起点高、片区也处于全新建设当中，因此在生态环境的保护和建设方面得到的支持自然更多。不同于部分人对于关外脏、乱、差的设想，宝安中心区的定位早已与&ldquo;滨海&rdquo;、&ldquo;花园&rdquo;等词语相关联。

　　目前建设的主要中央绿轴工程除了带来大面积的绿化景观环境外，还布置有图书馆、博物馆、展览馆、青少年活动中心、艺术馆、演艺中心及水族馆等公共文化建筑设施。另外，规划中的海滨生态休闲公园和沿海岸线一带的红树林生态湿地同样令人期待。

　　生活配套　社区周边配套已成型

　　目前宝安中心区已成为一片簇新的住宅集群，商业、生活、教育配套正因为人群的聚集不断完善。天虹商场、华润万佳、沃尔玛等大型百货商场已先后进驻，人人乐也已经签约即将进入宝安中心区，多辆公交车通往关内外。随着入伙的社区逐渐增多，片区内的商业氛围也更加浓厚，开发商也着力于完善周边配套提高产品附加值。

　　按照此前出台的规划，宝安中心区未来的新增用地将以商业和写字楼为主，这意味着片区内的配套将因此再升级。

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　　西乡碧海 房地产开发新热土

　　　西乡碧海片区东邻宝安新中心区，北部临近平峦山、铁仔山郊野公园，南部紧邻大铲湾港区，西部靠近宝安国际机场，在自然条件、交通网络和城市功能布局上都处于相当优越的地位。

　　根据去年底公布的《深圳市总体规划草案(2007-2020)》，西乡碧海片区已是深圳城市&ldquo;双核心&rdquo;之一前海中心区的一部分，区位价值顺势攀升。去年，西部通道通车，宝安大道改造完工，使西乡碧海片区与深圳关内、香港以及珠三角多个城市之间的距离大大缩短；2009年，地铁一号延长线将建成通车，去往福田、罗湖、南山等区将更为方便快捷。

　　近两三年，西乡碧海片区已成为宝安房地产开发最热门的一个区域，在建将建楼盘最多，而且随着圣陶沙、富通城前三期、泰华阳光海一期等多个楼盘的交楼入住，此片区的居住氛围和商业氛围都逐渐浓厚，在宝安中心区的整体规划之下多项市政配套工程也破土动工，城市化程度越来越高。值得一提的是，这里为&ldquo;深圳西岸&rdquo;的一部分&mdash;&mdash;出则可享受宝安中心区的繁华便利，入则可观浩瀚海景、听澎湃海声，片区内多个楼盘可提供难得的城市海岸生活，而楼价则远远低于红树林片区和蛇口后海片区这两个深圳关内的海岸豪宅区。

　　城市功能：宝安的&ldquo;居住地区级中心&rdquo;

　　2006年，宝安区委区政府将西乡碧海中心区约8.4平方公里一并纳入宝安中心区，使宝安中心区从原规划的约7.2平方公里，扩大至约15.6平方公里，形成一个宝安大中心区。在这个大片区里，西乡碧海片区的定位是宝安的&ldquo;居住地区级中心&rdquo;，重点发展商贸服务与房地产，如今也是宝安在建将建房地产项目最多的片区。

　　片区幸福竞争力指数：★★★★

　　城市规划　　多个在建将建楼盘

　　2006年11月，宝安中心区定位与规划确立，西乡碧海片区被纳入宝安中心区；2007年11月，《深圳市城市总体规划(2007-2020)》出台，宝安中心区被纳入前海中心区，和福田中心区同为深圳市未来的&ldquo;城市双核&rdquo;。一年一飞跃，西乡片区的区位价值顺势攀升，目前区域内规划的大型项目有大铲湾集装箱码头、西乡体育中心、青少年宫、历史文化博物馆、自然科学博物馆以及地铁一号延长线等，加上多个在建将建楼盘，该片区将依照规划发展成为海、陆、空立体化交通配置的商住中心。

　　生态地理　　拥有大片海景资源

　　深圳海岸线尽管蜿蜒狭长，也仅有229.96公里，与海共生形成了三大豪宅片区&mdash;&mdash;红树林片区、蛇口后海片区和西岸滨海片区，前两者的土地资源已很稀缺，可占有性越来越低，楼盘售价动辄好几万一平方米，西岸滨海片区则正是开发热土，在建将建楼盘较多，多项市政配套项目也正在兴建，而且规划有耗资250亿元的现代化集装箱码头大铲湾，将给周边区域的商贸、金融、旅游等相关产业带来更多的投资机遇。西乡片区与西岸碧海片区多有重叠，大部分区域拥有海景资源。

　　生活配套　　便利的交通网络已形成

　　目前来看，西乡片区已形成便利的交通网络：海滨大道、宝安大道、107国道、广深沿江高速等多条主干道连通深圳关内和珠三角多个城市；深圳机场距离不远，规划在建的大铲湾码头就在附近海域；地铁一号延长线在建，有西乡中心站、坪洲站和体育馆站等多个地铁站在此片区内。随着多个住宅楼盘的建成入住，西乡片区的商业氛围也逐渐兴起，已有沃尔玛、华润万家、赛格数码广场等多家大型商场进驻，各楼盘亦自行配套有商业街，满足业主日常生活需求。

　　坂田 深圳中轴高科技引擎

　　片区综述&mdash;&mdash;

　　坂田是深圳郊区化居住的最早区域，1999年，万科在这里开始建设四季花城，自此拉开了深圳&ldquo;郊居化&rdquo;的大幕，时至今日，四季花城的社区氛围仍被很多人认为是幸福人居的重要元素。四季花城之后，万科继续在此打造万科城、万科第五园两个建面超过50万平方米的项目，中海、珠江两大开发商也进驻，片区楼市得到飞速发展。

　　实际上，翻看深圳地图，你会发现坂田刚好处于深圳的中心位置，从这里到宝安、龙岗其他区域或者关内各区距离都差不多，而且，坂田是距离深圳中心区最近的区域之一。随着清平高速、南坪快速的开通，梅林关改造的完成，坂雪岗大道的建设等，这一片区的交通格局已然发生了重大变化，如今在梅林关的左右两翼，作为福田中心区配套的住宅区域二线拓展区已经出落为&ldquo;左花园&rdquo;，坂雪岗则将成为&ldquo;右花园&rdquo;。

　　坂田还以高科技产业闻名。目前，坂雪岗集中了华为、艾默生、元征科技等一大批著名高新企业。

　　有专家认为，在大深圳格局下，福田区向北的北部中轴，是深圳城市未来发展主线，在中轴线上的坂田，拥有雄厚的高科技产业，聚集了一大批高新企业，工作生活着一大批高素质高科技白领，将成为特区外住宅产业最具发展潜力的区域之一。

　　城市规划　　交通瓶颈已经疏通

　　坂田的交通四通八达，拥有完善的高速路网，区域内有平南铁路、梅观高速、机荷高速、南坪快速、布龙公路等交通干线穿境而过。地铁四号线、五号线规划也通过坂田。去年11月初，坂雪岗大道南段正式开工，该工程通车后，由坂雪岗大道、南坪快速前往市区，只需要十余分钟时间。目前，政府投入巨资改造的梅林关、民乐立交交通疏导工程已经完工，疏通了坂田与关内的交通瓶颈；直接连通福田香蜜湖和龙华的福龙路也已经通车，驱车半小时内，即轻松从坂田抵达福田中心区。

　　生态地理　　规划有鸡公山近郊公园

　　坂田是深圳开发建设较早的区域之一，区域内工业区较多，多年的开发后，中心区域内已缺少成规模的绿地和公园。不过在非中心区域，坂田有多个水库。坂田与福田交界处，是深圳三大山脉之一的银湖山，建有银湖山郊野公园。另外，按照深圳市中部综合组团分区规划，将在坂田鸡公山周边区域建设鸡公山近郊公园，用地面积为266.85公顷，以登山运动、瞭望、游览等为主要活动内容。

　　生活配套　　高档商业集中在大社区

　　坂田的生活配套分两条主线分布，一是沿着主要交通干道分布，如五和大道，包括以吉华路为核心的坂田行政村区域，不过整体档次较低，稍微大点的仅有国惠康超市。

　　另一条主线是大型社区自身商业，万科四季花城、万科城、第五园、中海月朗苑、日辉台等由品牌开发商开发的社区，成为带动区域商业发展的节点。其中最成熟的是四季花城商圈，在规模和档次上最高的社区商业则属万科城商圈，肯德基、明典咖啡、丹桂轩都已进驻。

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